Успешность гостиничного бизнеса во многом определяется расположением объекта, архитектурным обликом, составом номерного фонда, планировкой общественных зон и качеством инженерных систем.
Но класс гостиницы, будущая категория, состав помещений и экономика проекта закладываются задолго до первых гостей — на стадии архитектурного проектирования. Именно от проектных решений зависит, сможет ли отель получить нужную категорию при классификации и насколько эффективным окажется инвестиционный проект.
В статье разберём, какие нормативы регулируют проектирование гостиниц в 2025–2026 годах после реформы классификации, какие параметры закладываются на каждом этапе и с чего начинается работа над проектом.
Что изменилось в 2025 году: новая классификация средств размещения
До 2025 года проектирование гостиниц в России велось с ориентиром на Постановление Правительства РФ № 1860 от 18.11.2020 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц». С 1 января 2025 года этот документ утратил силу, а вся система классификации была заменена новыми нормативными актами:
- Федеральный закон № 436-ФЗ от 30.11.2024 «О внесении изменений в ФЗ „Об основах туристской деятельности“»;
- Постановление Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения»;
- Постановление Правительства РФ № 1952 от 27.12.2024 «Об утверждении Правил классификации средств размещения и Правил формирования и ведения единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии».
С 1 сентября 2025 года ведение гостиничной деятельности без записи в едином реестре классифицированных средств размещения стало незаконным. Для проектирования это означает одно: если объект не будет соответствовать требованиям к типу и категории по ПП № 1951, он не пройдёт классификацию и не сможет легально работать. Ошибка, допущенная на стадии ЭП, становится катастрофической на стадии эксплуатации.
Подробнее об этапах и процедуре — в нашей статье «Новые правила классификации гостиниц в 2026 году».
Принципы архитектурного проектирования гостиницы
Современные гостиничные комплексы должны удовлетворять запросам разных категорий гостей: деловой аудитории нужны Wi-Fi, рабочие зоны и переговорные; туристам — продуманные общественные пространства и рестораны; семейным гостям — семейные номера и детская инфраструктура; маломобильным гостям — доступная среда по СП 59.13330.2020.
Чтобы проект отвечал всем этим задачам, при проектировании учитывают следующие принципы:
- соответствие архитектурного облика характеру окружающей застройки и согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) с органами местного самоуправления;
- учёт климатических, сейсмических и гидрогеологических особенностей территории;
- баланс между архитектурной выразительностью и инвестиционным бюджетом;
- соблюдение требований энергетической эффективности (класс энергоэффективности не ниже C);
- объёмно-планировочные решения, формирующие комфортную среду для гостей и эффективные операционные процессы;
- соответствие требованиям классификации по ПП № 1951 под целевую категорию (количество звёзд);
- возможность последующей реконструкции и адаптации под изменяющийся спрос.
Реализация этих принципов на стадии проектирования позволяет инвестору получить ожидаемый эффект от проекта и избежать дорогостоящих переделок.
Типы средств размещения по ПП № 1951
Новое Положение о классификации расширило и упорядочило типологию. Теперь при проектировании объект относится к одному из типов:
- гостиница (городская, загородная, в здании — объекте культурного наследия);
- апарт-отель — номерной фонд состоит из номеров «апартамент» и «студия»;
- комплекс апартаментов — один или несколько корпусов с номерами разных категорий, имеющими кухонное оборудование и санузел;
- курортный отель — с оздоровительными или лечебными услугами;
- санаторий и пансионат — с обязательным медицинским блоком;
- мотель — у автомагистралей, со входом в номера напрямую с парковки;
- хостел — с многоместными номерами (максимум 8 мест, ранее допускалось 12);
- база отдыха, кемпинг, глэмпинг — классифицируются по типу, но без присвоения «звёзд».
Категория (от 1 до 5 звёзд) присваивается только гостиницам, санаториям и пансионатам. Категория «без звёзд» в новой системе упразднена — гостиница либо проходит классификацию на конкретное число звёзд, либо относится к другому типу средства размещения.
Этот нюанс критически важен на предпроектной стадии: тип объекта и желаемая категория должны быть определены до начала эскизного проектирования. От этого зависят структура номерного фонда, площади, состав общественных зон и инженерные решения.
Ключевые требования к категориям гостиниц
Балльная оценка по ПП № 1951 учитывает десятки параметров — от внешнего благоустройства до квалификации персонала. На стадии проектирования закладываются те из них, которые относятся к зданию и его инженерии.
Территория и наружная часть объекта
- Для 4 и 5 звёзд — обустроенная парковка у главного входа, наружное и архитектурное освещение;
- Для 3–5 звёзд — отдельный служебный вход, не совпадающий с парадным;
- Для 5 звёзд — архитектурная подсветка фасадов, ландшафтное решение прилегающей территории.
Инженерное оборудование
- Круглосуточное горячее и холодное водоснабжение — для 3–5 звёзд;
- Система кондиционирования во всех номерах — для 4 и 5 звёзд;
- Лифтовое оборудование обязательно при этажности от 3 этажей для 4–5 звёзд, от 4 этажей для 2–3 звёзд;
- Система пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией по СП 3.13130 и СП 5.13130 — для всех категорий.
Номерной фонд
- Одноместные и двухместные номера категории не ниже «первой» (стандарт) должны составлять 100% номерного фонда в гостиницах 3, 4 и 5 звёзд;
- В гостиницах 4 и 5 звёзд с номерным фондом более 50 номеров — не менее 5% номеров высшей категории (сюит, апартамент, люкс, джуниор сюит или студия);
- В таких же объектах — не менее 5% многокомнатных или соединяющихся номеров;
- В новой редакции отдельные требования появились для семейных номеров и номеров для маломобильных групп населения (не менее 5% номеров доступны для МГН согласно СП 59.13330.2020).
Минимальные площади номеров
Площади считаются без учёта санузла, лоджии и балкона.
Для номеров высшей категории:
- студия и джуниор сюит — от 25 м²;
- люкс — две комнаты общей площадью от 35 м²;
- апартамент — две комнаты с кухонным оборудованием, от 40 м²;
- сюит — три и более комнат (гостиная, кабинет, спальня), от 75 м².
Площадь санузла — не менее 1,75 м² для стандартных номеров. Новая балльная система даёт дополнительные 2 балла, если площадь санузла превышает норматив, и ещё 2 балла при наличии одновременно ванны и душа.
Помещения общественного назначения
- Обязательный ресторан в гостиницах 4 и 5 звёзд (бар и банкетный зал — по заданию на проектирование);
- Бизнес-центр, конференц-зал и физкультурно-оздоровительные помещения в 4 и 5 звёздах при соответствующем требовании инвестора;
- Площадь холла лобби варьируется от 25 м² в 1⭑ до 160 м² в 5⭑;
- Для средств размещения с санузлами на этаже действует новое соотношение: 1 туалетная кабина на 5 гостей (раньше было 1 на 10), 1 душевая на 10 гостей (раньше 1 на 20).
С чего начинается работа над проектом
Для начала архитектурного проектирования гостиницы заказчик и проектировщик собирают исходные данные:
- задание на проектирование, в котором зафиксированы тип средства размещения, целевая категория, номерной фонд и состав общественных зон;
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с ограничениями по этажности, плотности застройки, отступам и подключению к сетям;
- топографическая съёмка с нанесением существующих объектов и особенностей рельефа;
- инженерно-геологические, инженерно-экологические и другие виды изысканий;
- при реконструкции — отчёт о техническом обследовании существующего здания с обмерными чертежами;
- технические условия ресурсоснабжающих организаций на подключение к инженерным сетям.
От полноты исходных данных зависит, насколько точными будут архитектурные решения и насколько реалистичным окажется бюджет, закладываемый в ЭП.
Этапы архитектурного проектирования гостиницы
1. Архитектурно-градостроительный облик (АГО)
Для новых и реконструируемых гостиниц в исторически сложившейся застройке согласно ст. 40.1 Градостроительного кодекса РФ разрабатывается и согласуется с органами местного самоуправления архитектурно-градостроительный облик. В состав АГО входят:
- ситуационный план с указанием границ земельного участка;
- генеральный план с благоустройством территории;
- фасады здания с указанием материалов и цветовых решений;
- разрезы, демонстрирующие архитектурный облик объекта.
Обязательно стоит смотреть требования к составу альбома АГО в конкретном регионе расположения объекта. Без согласованного АГО получить разрешение на строительство в большинстве регионов невозможно.
2. Эскизный проект (стадия ЭП)
На стадии эскизного проекта отрабатываются концепция и ключевые архитектурные решения:
- функциональное зонирование участка и здания;
- объёмно-планировочная схема номерного фонда (коридорная, секционная, центрическая или атриумная);
- расположение общественных зон — лобби, ресторана, конференц-пространства, SPA;
- 3D-визуализации экстерьера;
- предварительный расчёт ТЭП и укрупнённый бюджет.
На этом этапе проверяется соответствие проекта требованиям классификации по ПП № 1951 для выбранной категории. Если балльная оценка выходит меньше необходимой — возвращаются к доработке планировки или состава помещений.
3. Проектная документация (стадия П)
Состав и содержание проектной документации регламентированы Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008. Для гостиницы разрабатываются все обязательные разделы:
- Раздел 1. Пояснительная записка;
- Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ);
- Раздел 3. Архитектурные решения — с поэтажными планами номеров, лобби, общественных зон, разрезами по лестничным узлам, узлами кровли и полов, ведомостью отделки;
- Раздел 4. Конструктивные и объёмно-планировочные решения;
- Раздел 5. Сведения об инженерном оборудовании (подразделы ИОС — электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, сети связи, газоснабжение, технологические решения);
- Раздел 6. Проект организации строительства (ПОС);
- Раздел 8. Мероприятия по охране окружающей среды;
- Раздел 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности (СТУ при необходимости);
- Раздел 10. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов согласно СП 59.13330.2020;
- Раздел 10.1. Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности;
- Раздел 11. Смета на строительство (для объектов бюджетного финансирования).
Проектная документация проходит государственную или негосударственную экспертизу с получением положительного заключения.
4. Интерьерные решения
Проектирование интерьеров гостиницы ведётся параллельно с архитектурными разделами или отдельным блоком после их утверждения. Для сетевых отелей соблюдается брендбук сети, для независимых объектов разрабатывается индивидуальный дизайн-проект:
- развёртки стен с указанием отделочных материалов;
- планы полов с орнаментом и артикулами материалов;
- планы потолков с конструкциями и световыми решениями;
- 3D-визуализации номеров, лобби, ресторана, SPA-зоны.
Интерьер ресторана, как правило, проектируется отдельно — его стиль должен соответствовать концепции кухни и коммерческим задачам F&B-оператора.
5. Рабочая документация (стадия Р)
Рабочая документация детализирует проектные решения до уровня, достаточного для производства строительно-монтажных работ. При проектировании в BIM разделы увязываются в единую информационную модель, что позволяет на раннем этапе находить и устранять коллизии между архитектурой, конструкциями и инженерными системами.
Нормативная база архитектурного проектирования гостиниц
Основные документы, на которые опирается проектировщик:
- Градостроительный кодекс РФ (в т. ч. ст. 40.1 — АГО);
- Постановление Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 — состав разделов проектной документации;
- Постановление Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024 — Положение о классификации средств размещения;
- Постановление Правительства РФ № 1952 от 27.12.2024 — Правила классификации и реестр;
- Постановление Правительства РФ № 1853 от 18.11.2020 (в ред. от 27.12.2024) — Правила предоставления гостиничных услуг;
- СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования»;
- СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»;
- СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и выходы»;
- СП 2.13130 «Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;
- СП 118.13330 «Общественные здания и сооружения»;
- СанПиН 2.1.3684-21 — санитарно-эпидемиологические требования;
- ФЗ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Что получает заказчик на выходе
Полный комплект проектной документации по гостиничному объекту включает:
- концептуальное решение и АГО;
- эскизный проект со всеми визуализациями;
- проектную документацию по ПП № 87 со всеми разделами;
- положительное заключение экспертизы;
- дизайн-проект интерьеров;
- рабочую документацию по всем разделам;
- сопровождение авторского надзора на стадии строительства.
Такой комплект документации — основание для получения разрешения на строительство, проведения тендеров на СМР, финансирования проектным кредитом и, в конечном счёте, для успешного прохождения классификации после ввода объекта в эксплуатацию.
Кто разработает архитектурный проект гостиницы
Архитектурное проектирование гостиницы требует одновременно знания большого массива нормативных документов, понимания экономики отельного бизнеса, опыта работы с курортной спецификой и профессиональной работы с фасадами и интерьерами в жёстких рамках классификации.
АПБ «Основа» выполняет полный цикл работ по проектированию гостиниц, отелей и комплексов апартаментов — от концепции до рабочей документации и авторского надзора. В портфолио бюро — проекты 4⭑ и 5⭑ в Сочи, Ялте, Балаклаве, Ереване, Горячем Ключе, Эльбрусе, на Иссык-Куле и в других регионах России и СНГ. Вся документация разрабатывается в BIM и проходит экспертизу с получением положительного заключения.
При проектировании каждого объекта команда бюро учитывает требования действующей классификации ПП № 1951, чтобы после ввода в эксплуатацию гостиница могла пройти процедуру и получить целевую категорию без доработок и реконструкций.
Подробнее с реализованными проектами можно ознакомиться в разделе «Проекты гостиниц».
Дата публикации: 2024-06-02. Дата обновления: 17.04.2026. Основание для актуализации — вступление в силу ПП РФ № 1951 и № 1952 от 27.12.2024, отмена ПП РФ № 1860 от 18.11.2020 и новые требования к классификации средств размещения с 1 января 2025 года.
