Услуги генпроектировщика: что входит, сколько стоит, как выбрать
23.01.2025
Строительство крупного объекта требует привлечения десятков проектных и изыскательских организаций. Чтобы заказчик не управлял ими по отдельности, а получал готовый комплект документации и сданный объект — нанимают генерального проектировщика. Это организация, которая отвечает перед заказчиком за разработку всей проектной документации, координацию субпроектировщиков, прохождение экспертизы и авторский надзор на стройке.
В статье разбираем, какие услуги входят в работу генпроектировщика, на каких нормативах он работает, как формируется стоимость и на что обратить внимание при выборе. Не следует путать генпроектировщика с генеральным подрядчиком — первый отвечает за документацию, второй за строительство. Различия между этими ролями мы разбирали в отдельной статье.
Что входит в услуги генпроектировщика: 7 этапов работы
Работа генпроектировщика покрывает весь жизненный цикл проекта — от первых изысканий до ввода объекта в эксплуатацию. Каждый этап оформляется отдельным комплектом документации и привязан к конкретному нормативному акту.
На крупных проектах все эти этапы ведёт одна организация — это и есть смысл генерального проектирования. Заказчик имеет одного исполнителя, перед которым стоит вся ответственность, вместо десятка договоров с отдельными изыскателями, проектировщиками разделов, авторами надзора и консультантами по экспертизе.
Инженерные изыскания
Комплекс работ по изучению природных условий участка под строительство. Без качественных изысканий проектные решения принимаются вслепую — это первая стадия, на которой генпроектировщик подключается к проекту. Сам изыскания не выполняет (для этого нужно отдельное членство в СРО изыскателей), но привлекает специализированные организации и контролирует получение заключений.
Геологические изыскания
Выявление состава и свойств грунтов, глубины залегания грунтовых вод, обнаружение карстов, оползневых процессов и других опасных явлений. По результатам выбирают тип фундаментов и методы укрепления оснований. Нормативная база — СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства».
Гидрогеологические изыскания
Изучение подземных вод: их уровней, химического состава, агрессивности к бетону и металлу. Это влияет на гидроизоляцию фундаментов и подземных частей здания, выбор материалов для конструкций ниже отметки 0,000.
Экологические изыскания
Оценка фонового состояния окружающей среды на участке: радиационный фон, загрязнение почвы, воздуха, водных объектов. Результаты нужны для подготовки раздела «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» (раздел 8 проектной документации по ПП РФ № 87) и для прохождения экологической экспертизы при необходимости.
Геодезические изыскания
Топографическая съёмка участка, привязка к координатной сетке, определение отметок рельефа. Без актуальной топографии невозможно правильно посадить здание на участок и запроектировать вертикальную планировку.
Разработка проектной документации
Главный продукт работы генпроектировщика — комплект проектной документации, прошедшей экспертизу. Состав документации жёстко регулируется Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В обязательный комплект входят 12 разделов.
- Раздел 1. Пояснительная записка
- Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ)
- Раздел 3. Архитектурные решения (АР)
- Раздел 4. Конструктивные и объёмно-планировочные решения (КР)
- Раздел 5. Сведения об инженерном оборудовании, сетях и системах (ИОС): водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, кондиционирование, электроснабжение, связь, газоснабжение, технологические решения
- Раздел 6. Проект организации строительства (ПОС)
- Раздел 7. Проект организации работ по сносу или демонтажу
- Раздел 8. Перечень мероприятий по охране окружающей среды
- Раздел 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности
- Раздел 10. Мероприятия по обеспечению доступа МГН
- Раздел 10.1. Требования по энергоэффективности
- Раздел 11. Сметная документация
- Раздел 12. Иные документы по требованиям законодательства
За полноту и качество всех разделов перед заказчиком отвечает генпроектировщик. Архитектурную и конструктивную часть он, как правило, делает своими силами, а специальные разделы (например, технологические решения для производственных объектов или раздел доступности для МГН) передаёт субпроектировщикам с соответствующими допусками.
Современная разработка ведётся в BIM
С 1 января 2022 года для объектов госзаказа, с 1 июля 2024 — для жилищного строительства по 214-ФЗ информационная модель обязательна по ПП РФ № 331 от 05.03.2021 и его поправкам. Современный генпроектировщик работает в BIM/ТИМ независимо от обязательности — это даёт автоматический поиск коллизий, точные объёмы и сметы, увязку всех разделов в единой среде. Подробнее про BIM-проектирование, российский софт и обязательность мы рассказывали в отдельном материале.
Прохождение экспертизы проектной документации
После разработки проектная документация подаётся на экспертизу — обязательное условие для большинства объектов капитального строительства. Экспертиза бывает государственной (для бюджетных и опасных объектов) или негосударственной (для коммерческих, кроме исключений по ст. 49 ГрК РФ).
Генпроектировщик на этом этапе:
- Готовит полный комплект ПД и информационную модель в форматах XML/IFC по ПП РФ № 614 от 17.05.2024
- Подаёт документацию через ГИС ЕГРЗ или личный кабинет негосударственной экспертизы
- Получает замечания экспертов (обычно 2–3 итерации), отрабатывает их и подаёт скорректированную ПД
- Защищает принятые проектные решения, при необходимости обосновывает отступления от СНиП через специальные технические условия (СТУ)
- Передаёт заказчику положительное заключение экспертизы вместе с откорректированной ПД
Положительное заключение экспертизы — основной документ, без которого нельзя получить разрешение на строительство. Опыт прохождения экспертизы с первого захода — один из ключевых показателей квалификации генпроектировщика.
Получение разрешения на строительство
Само разрешение оформляет застройщик, но генпроектировщик готовит весь пакет проектных документов, без которого подача невозможна. Перечень установлен статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ: правоустанавливающие документы на участок, ГПЗУ, проектная документация со всеми разделами, положительное заключение экспертизы, согласия правообладателей при необходимости.
На практике генпроектировщик не только готовит документы, но и сопровождает застройщика во взаимодействии с надзорными органами: помогает с уведомлением о начале строительства в Госстройнадзор, готовит ответы на запросы, при необходимости оперативно выпускает дополнительные обосновывающие материалы.
Рабочая документация для производства работ
После положительного заключения экспертизы и получения разрешения на строительство проект уходит в производство. Но для непосредственного выполнения СМР строителям нужна более детальная документация — рабочая (стадия «Р»). Её также готовит генпроектировщик.
Рабочая документация раскрывает проектные решения до уровня, достаточного для производства работ: чертежи марок АР, КЖ, КМ, ОВ, ВК, ЭО, ЭС, СС, узлы, спецификации материалов и оборудования с точными артикулами поставщиков. На крупных объектах объём рабочей документации в разы превышает объём проектной — речь идёт о сотнях и тысячах листов чертежей.
В BIM-проекте рабочая документация выпускается с уровнем детализации LOD 400 — это означает, что в модели прописаны все материалы, узлы и стыки до уровня монтажа на стройке.
Авторский надзор на стройплощадке
Авторский надзор — это контроль соответствия выполняемых работ проектным решениям. Ведёт его генпроектировщик в течение всего срока строительства по СП 246.1325800 «Положение об авторском надзоре при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства».
На стройку регулярно выезжают специалисты группы авторского надзора:
- Главный инженер проекта (ГИП) или главный архитектор проекта (ГАП) — координирует работу группы
- Архитектор — на этапах фасадных и отделочных работ
- Конструктор — на этапах фундамента, перекрытий, монолитных работ
- Инженеры по разделам ИОС — на этапах монтажа соответствующих систем
Замечания и согласованные изменения фиксируются в журнале авторского надзора — основном документе службы. По общему правилу ч. 2 ст. 53 ГрК РФ авторский надзор не обязателен, но на особо опасных, технически сложных, уникальных объектах и объектах культурного наследия его ведут в обязательном порядке. Чем отличается авторский надзор от строительного контроля (технического надзора) и зачем он нужен — рассказывали в статьях «Авторский и технический надзор в строительстве: в чём разница» и «Авторский надзор: зачем нужен, кто ведёт и сколько стоит».
Ввод объекта в эксплуатацию
Финальный этап работы генпроектировщика — завершение авторского надзора и передача заказчику документации, по которой объект будут эксплуатировать. Приёмку объекта, исполнительную документацию и подачу заявления на ввод ведут технический заказчик и генподрядчик. Разрешение на ввод выдаёт орган, выдавший разрешение на строительство, — по статье 55 ГрК РФ, с учётом заключения органа государственного строительного надзора.
Генпроектировщик на этом этапе:
- Закрывает журнал авторского надзора и фиксирует, что построенный объект соответствует проектным решениям
- Вносит в рабочую документацию все изменения, согласованные в ходе строительства
- Отвечает на вопросы технического заказчика и органа госстройнадзора по проектным решениям
- Передаёт заказчику обновлённую модель «as built» (LOD 500) для дальнейшей эксплуатации
После ввода объект готов к использованию: исполнительная документация от генподрядчика и информационная модель от генпроектировщика передаются эксплуатирующей организации для управления зданием.
Договор с генпроектировщиком: что должно быть
Услуги генпроектировщика оформляются договором подряда на проектные и изыскательские работы по статьям 758–762 Гражданского кодекса РФ. Это отдельный договор, не имеющий отношения к договору строительного подряда с генподрядчиком.
В договоре обязательно фиксируются:
- Предмет договора — конкретный объект с привязкой к ТЗ на проектирование и составу разделов по ПП РФ № 87
- Срок выполнения работ — общий срок и сроки по этапам (изыскания, ПД, РД)
- Цена — фиксированная или с применением модели расчёта (см. ниже)
- Порядок передачи документации — на материальных носителях, в электронном виде, через ГИС ЕГРЗ
- Обязательства по сопровождению экспертизы — кто отрабатывает замечания и в какие сроки
- Условия авторского надзора — отдельным этапом или дополнительным договором
- Ответственность за качество и сроки — штрафы, пени, основания для одностороннего расторжения
Отдельная статья договора — порядок внесения изменений в документацию после прохождения экспертизы. Без чёткого регламента любая корректировка превращается в почву для конфликтов: заказчик хочет одно, проектировщик считает иначе, эксперт даёт третий вариант.
Сколько стоят услуги генпроектировщика
Единого тарифа на услуги генпроектировщика в России нет. Стоимость зависит от площади объекта, его назначения, класса ответственности (КС-1, КС-2 или КС-3), количества разделов документации, требований к BIM и срокам. На рынке используются четыре основные модели расчёта.
Ориентиры по объектам
Для понимания порядка цифр (точная стоимость рассчитывается по конкретному ТЗ):
- Многоквартирный жилой дом до 25 этажей: 1,5–3% от сметы СМР
- Гостиница 4★/5★ с подземной парковкой: 2–4% от сметы СМР
- Торгово-развлекательный комплекс: 1,5–3% от сметы СМР
- Спортивно-оздоровительный комплекс: 2,5–4% от сметы СМР
- Объект бюджетного финансирования: по СБЦ Минстроя с применением индексов
На повторяемых проектах (типовые жилые дома, серии гостиниц одного бренда) стоимость снижается за счёт переиспользования наработок и BIM-семейств. На уникальных и технически сложных объектах — выше за счёт большего количества согласований и СТУ.
Как выбрать генпроектировщика: 7 критериев
1. Действующее членство в СРО проектировщиков
По ст. 55.6 ГрК РФ компания должна состоять в саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования. Реестр СРО ведёт НОПРИЗ (Национальное объединение изыскателей и проектировщиков). Уровень ответственности СРО должен соответствовать стоимости планируемых договоров.
2. Специалисты в Национальном реестре
По ст. 55.5-1 ГрК РФ в штате генпроектировщика должно быть минимум два специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования, включённых в Национальный реестр специалистов (НРС НОПРИЗ). Это требование жёсткое: без таких специалистов компания не сможет вести проектирование объектов капитального строительства.
3. Опыт прохождения экспертизы
Количество проектов, получивших положительное заключение экспертизы — ключевой показатель компетентности. Особенно ценно, если проекты прошли экспертизу с первого захода — это говорит о высокой проектной дисциплине и знании актуальной нормативки.
4. Опыт работы в BIM
С 2025 года BIM/ТИМ обязателен для большинства жилых объектов. Спрашивайте, в каких BIM-программах работает компания (российский софт из реестра — Renga, nanoCAD BIM, Pilot-BIM, Model Studio CS), есть ли BIM-менеджер и BIM-координатор в штате, какие LOD реализуют.
5. Профильное портфолио
Реализованные проекты того же типа, что и ваш объект — гостиницы, жилые дома, медицинские центры, торговые комплексы, спортивные. Проектирование гостиницы и проектирование производственного цеха — это разные компетенции, и одна компания не всегда сильна одновременно в обоих направлениях.
6. Штатная команда по разделам
Минимум — архитекторы, конструкторы, инженеры по основным разделам (ОВ, ВК, ЭО, СС). Если бюро на 90% работает через фрилансеров, риск срыва сроков выше: фрилансер ушёл на другой проект — и работа встала. Спрашивайте численность штата и его структуру.
7. Договорная дисциплина
Финансовая стабильность, отсутствие крупных судебных споров с предыдущими заказчиками, готовность работать с твёрдой ценой и фиксированными сроками. Хорошая практика — запросить рекомендации от 2–3 предыдущих заказчиков и обсудить с ними реальный опыт сотрудничества.
Услуги генерального проектировщика в АПБ «Основа»
Полный цикл генерального проектирования — это не набор отдельных услуг, а единый процесс с одним ответственным исполнителем. Заказчик получает готовый комплект документации, прошедшей экспертизу, и авторский надзор до конца строительства — без необходимости разбираться с десятком договоров и сводить друг с другом исполнителей по разделам.
АПБ «Основа» — генеральный проектировщик полного цикла, входит в Топ-20 проектировщиков России по версии ЕРЗ.РФ: ведёт объекты от концепции до рабочей документации и авторского надзора. Основные направления — проектирование гостиниц и апарт-комплексов, санаториев и оздоровительных комплексов, жилых домов премиум и бизнес-класса и торговых центров. Документация разрабатывается в BIM и проходит экспертизу с получением положительного заключения.
География реализованных проектов охватывает Севастополь, Симферополь, Краснодар, Сочи, Ростов-на-Дону, Пятигорск, Кисловодск, Махачкалу, Дербент, Иркутск, Улан-Удэ, Калининград, Казань и Екатеринбург.
Подробнее с работами можно ознакомиться в разделе «Проекты».
Дата публикации: 23.01.2025. Дата обновления: 09.10.2026.
