Виды архитектурного проектирования: 4 уровня и стадии работы над проектом
10.09.2024
Архитектурное проектирование в России — это не одна работа, а четыре уровня деятельности, выстроенные в строгую иерархию. От территориального планирования регионов до рабочей документации для конкретного здания — на каждом уровне свой набор задач, своя нормативная база и свои исполнители. Понимание этой иерархии помогает заказчику правильно сформулировать задачу и не путать ландшафтный проект с проектом планировки территории.
В статье разводим четыре уровня архитектурного проектирования по действующему Градостроительному кодексу РФ, а отдельно — стадии работы над проектом конкретного объекта. С нормативной базой 2026 года, актуальными требованиями к составу документации и пояснениями, чем занимаются разные специалисты.
Четыре уровня архитектурного проектирования
Архитектурно-строительная деятельность в России регулируется Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Кодекс выстраивает её в четырёхуровневую систему — от планирования больших территорий до проектирования отдельного здания.
Каждый следующий уровень опирается на решения, принятые на предыдущем. Нельзя проектировать здание, если не утверждены правила землепользования и застройки для данной территории. Нельзя разработать ППТ, если в генплане нет соответствующей функциональной зоны. Этот принцип «сверху вниз» — основа всей градостроительной системы.
Архитектурное бюро, как правило, работает на двух нижних уровнях — планировка территории и архитектурно-строительное проектирование. Верхние уровни (территориальное планирование и градостроительное зонирование) — компетенция государственных и муниципальных органов с привлечением специализированных институтов.
Уровень 1. Территориальное планирование
Самый верхний уровень — это документы стратегического планирования, определяющие развитие территорий целых регионов, муниципальных образований, городских поселений. На этом уровне формируется функциональное зонирование территории: какие земли отведены под жилую застройку, какие под промышленность, рекреацию, сельское хозяйство, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры.
Документы территориального планирования
Главой 3 Градостроительного кодекса РФ (статьи 9–29) определены три уровня документов территориального планирования:
- Документы федерального уровня — схемы территориального планирования РФ в отдельных отраслях (транспорт, оборона, энергетика, здравоохранение и др.)
- Документы регионального уровня — схемы территориального планирования субъектов РФ (республик, краёв, областей)
- Документы муниципального уровня — схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы городских округов, городских и сельских поселений
Генеральный план города или поселения — самый известный документ этого уровня. Он определяет границы населённого пункта, функциональные зоны, размещение объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. На основе генплана формируются все последующие градостроительные решения.
Кто разрабатывает
Документы территориального планирования разрабатывают специализированные проектные институты по госзаказу. На практике на этом уровне работают НИИ урбанистики, региональные проектные институты, специализированные мастерские. Срок разработки генплана крупного города — 1,5–3 года. Для большинства частных архитектурных бюро это не основной вид деятельности.
Уровень 2. Градостроительное зонирование
На следующем уровне общие решения генерального плана детализируются до конкретных регламентов: для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешённого использования, предельные параметры разрешённого строительства, требования к архитектурно-градостроительному облику.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Главой 4 ГрК РФ (статьи 30–40.1) определён основной документ этого уровня — Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они принимаются органами местного самоуправления и обязательны для всех собственников земельных участков на территории муниципалитета.
ПЗЗ устанавливают:
- Карту градостроительного зонирования с границами территориальных зон (жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и т.д.)
- Градостроительные регламенты для каждой зоны: основные, условно разрешённые и вспомогательные виды использования земельных участков
- Предельные параметры разрешённого строительства: минимальная и максимальная этажность, плотность застройки, процент озеленения, отступы от границ участка
- Требования к архитектурно-градостроительному облику объектов на территориях, где это требуется по ст. 40.1 ГрК РФ
Любой проект должен соответствовать ПЗЗ территории, на которой он реализуется. Отклонение от предельных параметров возможно только через специальную процедуру с публичными слушаниями (ст. 40 ГрК РФ). На запрос «соответствие ПЗЗ» проверяет каждый ГПЗУ — градостроительный план земельного участка, на основании которого ведётся всё дальнейшее проектирование.
Архитектурно-градостроительный облик (АГО)
С введением статьи 40.1 ГрК РФ закреплено требование согласования архитектурно-градостроительного облика объекта для территорий, где это предусмотрено ПЗЗ. Требования к облику и правила его согласования утверждены Постановлением Правительства РФ № 857 от 29.05.2023 (действует с 01.09.2023; на Москву, Санкт-Петербург и Севастополь не распространяется — там свои процедуры). Срок согласования — 10 рабочих дней.
В отдельных регионах действуют свои специальные процедуры: в Москве это согласование АГР (архитектурно-градостроительное решение) по ПП Москвы № 284-ПП от 30.04.2013, в Московской области — АГО по ПП МО № 1042/39 от 27.12.2019. Подробно про столичные особенности мы рассказывали в отдельной статье про проектирование в Москве.
Уровень 3. Планировка территории
Третий уровень — это переход от общих регламентов к размещению конкретных объектов в границах конкретных участков. Если ПЗЗ говорят «здесь можно строить жилые дома средней этажности», то проект планировки территории определяет, где именно стоят дома, как идут дороги, где школа и детский сад, как разделена территория на земельные участки.
Глава 5 ГрК РФ (статьи 41–46) выделяет два основных документа этого уровня:
Проект планировки территории (ППТ)
По ст. 42 ГрК РФ ППТ — основной документ планировки. В нём определяются красные линии, границы зон планируемого размещения объектов, характеристики и очерёдность планируемого развития территории. ППТ включает основную часть (утверждаемую) и материалы по обоснованию (включающие пояснительную записку, схемы существующего использования территории, инженерных коммуникаций, расчётов параметров).
ППТ разрабатывается для жилых микрорайонов, кварталов, промышленных зон, рекреационных территорий, линейных объектов. Без утверждённого ППТ нельзя начать строительство комплексных жилых проектов, технопарков, многофункциональных комплексов на свободных территориях.
Проект межевания территории (ПМТ)
По ст. 43 ГрК РФ ПМТ устанавливает границы существующих и образуемых земельных участков. На его основании формируются конкретные участки, на которые потом выдаются ГПЗУ для проектирования отдельных зданий. ПМТ может разрабатываться как в составе ППТ, так и в виде отдельного документа.
Подготовка и утверждение документации по планировке территории регулируется ст. 45 ГрК РФ. Подготовка ведётся по заданию заказчика (как правило, девелопера или муниципалитета), с обязательным проведением публичных слушаний на этапе до утверждения.
Когда нужны ППТ и ПМТ
- Освоение новой территории для жилой, промышленной или общественно-деловой застройки
- Комплексное развитие территорий (КРТ) по ст. 64 ГрК РФ
- Реконструкция кварталов в рамках программ реновации
- Проектирование линейных объектов (дорог, трубопроводов, ЛЭП)
- Размещение крупных объектов транспортной и инженерной инфраструктуры
Уровень 4. Архитектурно-строительное проектирование
Самый нижний и самый массовый уровень — проектирование конкретного объекта капитального строительства. Это та работа, которую выполняют большинство архитектурных бюро. Регулируется главой 6 ГрК РФ (статьи 47–55) и многочисленными подзаконными актами.
Что включает архитектурно-строительное проектирование
По ст. 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование — это деятельность по подготовке проектной документации, необходимой для строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства.
Состав работ:
- Разработка проектной документации в полном объёме по 12 разделам, установленным ПП РФ № 87 от 16.02.2008
- Сопровождение прохождения экспертизы проектной документации (ст. 49 ГрК РФ)
- Разработка рабочей документации для производства работ
- Авторский надзор за реализацией проекта (СП 246.1325800)
- Участие в комиссиях по приёмке объекта в эксплуатацию
Подробнее о составе услуг архитектурно-строительного проектирования и работе генерального проектировщика мы рассказывали в отдельной статье.
Архитектурный раздел проекта
В составе проектной документации архитектурный раздел (АР) — третий по нумерации, но фактически отправная точка для всех остальных разделов. По требованиям ПП РФ № 87 архитектурное решение охватывает:
- Пространственную, планировочную и функциональную организацию объекта
- Объёмно-планировочные показатели и архитектурно-художественные приёмы, соответствующие согласованному АГО (АГР)
- Внешнюю и внутреннюю отделку объекта
- Естественную освещённость помещений с постоянным пребыванием людей
- Продолжительность инсоляции и КЕО (коэффициент естественной освещённости)
- Защиту от шума, вибрации и других вредных воздействий
- Соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам
- Кратчайшие эвакуационные пути, противопожарные двери, огнестойкость конструкций на путях эвакуации
Архитектурное решение задаёт рамки для всех инженерных разделов: конструкторы рассчитывают узлы и нагрузки в заданной геометрии, инженеры по ОВ, ВК, ЭО прокладывают сети с учётом архитектурных требований к отделке и интерьеру.
Ландшафтное проектирование как отдельный вид
Ландшафтное проектирование стоит несколько в стороне от описанной выше четырёхуровневой системы. С одной стороны, оно входит в состав схемы планировочной организации земельного участка (раздел 2 ПД «ПЗУ» по ПП РФ № 87). С другой — для общественных пространств вне границ конкретных участков (скверы, парки, аллеи, набережные) делается отдельным проектом.
Что включает ландшафтное проектирование
- Дендроплан с подбором древесно-кустарниковых пород, многолетников, газонов
- Планировку дорожек, площадок отдыха, малых архитектурных форм
- Вертикальную планировку рельефа с расчётом баланса земляных масс
- Водные объекты (фонтаны, пруды, ручьи) с системой их обслуживания
- Освещение территории с учётом архитектурной подсветки растений и МАФ
- Поливочный водопровод и автоматическую систему орошения
Для общественных пространств в составе муниципальных проектов ландшафтные проекты разрабатываются по программам благоустройства территорий. Для частных объектов (придомовые территории, корпоративные кампусы, гостиничные комплексы) ландшафт идёт как часть общего проекта в разделе ПЗУ или как отдельный комплект документации в составе дизайн-проекта.
Стадии работы над проектом конкретного объекта
Помимо разделения проектирования на четыре уровня, важно понимать стадии работы над проектом конкретного объекта капитального строительства. На каждой стадии готовится свой комплект документов, привлекаются разные специалисты, ставятся разные цели.
Концепция и эскизный проект
Самая ранняя стадия, когда определяются базовые параметры объекта: посадка на участок, объёмно-планировочное решение, фасадные концепции, ориентировочные ТЭПы (технико-экономические показатели). На этой стадии проверяется реализуемость задачи в принципе, формулируется техническое задание, готовятся материалы для согласования АГО или АГР. Обычно занимает 1–3 месяца.
АГО и АГР
Согласование архитектурно-градостроительного облика — обязательный этап для большинства объектов на территориях, где это требуется по ПЗЗ. В Москве — АГР по ПП Москвы № 284-ПП, в Подмосковье — АГО по ПП МО № 1042/39, в других регионах — по местным регламентам или по федеральным правилам ПП РФ № 857. От 1 до 6 месяцев в зависимости от региона и сложности.
Стадия «П» — проектная документация
Основная стадия проектирования по ст. 48 ГрК РФ и ПП РФ № 87. Разрабатываются все 12 разделов проектной документации, документация подаётся на государственную или негосударственную экспертизу по ст. 49 ГрК РФ. На основании положительного заключения экспертизы выдаётся разрешение на строительство. Срок разработки — от 4 до 12 месяцев.
Стадия «Р» — рабочая документация
Детализация проектных решений до уровня производства работ: рабочие чертежи марок АР, КЖ, КМ, ОВ, ВК, ЭО, ЭС, СС, спецификации материалов и оборудования. В BIM-проектах соответствует LOD 400. Часто разрабатывается параллельно с этапом строительства.
Авторский надзор
После начала строительства генпроектировщик ведёт авторский надзор за реализацией проектных решений по СП 246.1325800. Это контроль соответствия СМР утверждённой документации, ведение журнала авторского надзора, согласование изменений. Чем отличается авторский надзор от строительного контроля — мы разбирали в отдельной статье.
BIM в современном архитектурном проектировании
С 1 января 2022 года для объектов госзаказа, с 1 июля 2024 — для жилищного строительства по 214-ФЗ информационное моделирование (BIM/ТИМ) обязательно по Постановлению Правительства РФ № 331 от 05.03.2021 с поправками ПП РФ № 2357 от 20.12.2022.
Это касается архитектурно-строительного проектирования (уровень 4). Для документов планировки территории (уровень 3) обязательное BIM не введено, но всё чаще применяется добровольно для увязки объектов на территории. Особенно — в столичном регионе, где для согласования АГР в Москве уже требуются трёхмерные модели в формате IFC.
Подробно про обязательное BIM-проектирование, российский софт (Renga, nanoCAD BIM, Pilot-BIM, Model Studio CS) и требования к информационной модели мы рассказывали в отдельном материале.
Требования к компании, разрабатывающей архитектурный раздел
Архитектурно-строительное проектирование — лицензируемая деятельность. Компания, выполняющая такие работы, должна соответствовать ряду обязательных требований.
- Действующее членство в саморегулируемой организации (СРО) проектировщиков по ст. 55.6 ГрК РФ — реестр СРО ведёт Национальное объединение изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ)
- Минимум два штатных специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования, включённых в Национальный реестр специалистов НОПРИЗ по ст. 55.5-1 ГрК РФ
- Дипломированные архитекторы, конструкторы и инженеры в штате с подтверждённой квалификацией
- Профильное программное обеспечение, включая BIM-софт из реестра российского ПО
- Уровень ответственности по договорам в СРО, соответствующий планируемой стоимости проектов
- Опыт прохождения экспертизы проектной документации
Для крупных и сложных объектов добавляются дополнительные требования: опыт работы с объектами того же типа (гостиницы, медицинские учреждения, торговые центры), наличие BIM-менеджера и BIM-координатора, договорная дисциплина, репутация в отрасли.
Архитектурное проектирование в АПБ «Основа»
Понимание иерархии архитектурного проектирования помогает заказчику правильно поставить задачу: начать с генплана или с эскиза объекта, нужен ли ППТ или достаточно проекта здания, какие согласования предстоят. Грамотный генпроектировщик ведёт заказчика через все уровни — от первой консультации до сданного в эксплуатацию объекта.
АПБ «Основа» — генеральный проектировщик полного цикла: ведёт объекты от концепции до рабочей документации и авторского надзора. Основные направления — проектирование гостиниц и апарт-комплексов, санаториев и оздоровительных комплексов, жилых домов премиум и бизнес-класса и торговых центров. Документация разрабатывается в BIM и проходит экспертизу с получением положительного заключения.
География реализованных проектов охватывает Севастополь, Симферополь, Краснодар, Сочи, Ростов-на-Дону, Пятигорск, Кисловодск, Махачкалу, Дербент, Иркутск, Улан-Удэ, Калининград, Казань и Екатеринбург.
Подробнее с работами можно ознакомиться в разделе «Проекты».
Дата публикации: 10.09.2024. Дата обновления: 09.10.2026.
