Данные статистики утверждают, что существующие жилые здания, совокупная площадь которых насчитывает более 700 млн. м2, морально и физически устарели: примерно 6% было возведено до революции, 27% - в 30-х – 50-х годах прошлого века и около 250 млн. м2 жилых зданий построено по первым сериям индустриального домостроения. Однако финансировать снос и возведение вместо них жилья, соответствующего требованиям XXI века, могут пока только Москва и Санкт-Петербург, запустившие программы реновации. Для других регионов актуальны вопросы реконструкции жилых зданий, позволяющей за счет бюджетного финансирования и использования частного капитала повысить комфортность уже эксплуатируемых строений.
Определение реконструкции жилых зданий и сооружений
Пункт 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ называет отличительные признаки реконструкции объектов капитального строительства:
- изменение основных технико-экономических характеристик объекта или его элементов, включая геометрические размеры, этажность, объем, площадь, а также устройство надстроек или расширение;
- замена или восстановление несущих конструкций здания. В это положение не входит замена или восстановление отдельных элементов этих конструкций.
Применительно к реконструкции жилых зданий в строительстве это может означать улучшение эксплуатационных характеристик, а также усиление (при необходимости) отдельных несущих элементов реконструируемого объекта. Как правило, реконструкция требует индивидуального подхода, отличающегося от стандартного строительства. Такая необходимость, чаще всего возникает из-за стесненности работ и ограниченных возможностей в применении строительных машин и грузоподъемных механизмов. В результате требуются другие технологии, разработка специальных организационно-технологических мероприятий, привлечение специальной техники.
Цели реконструкции жилых зданий и сооружений
В ходе реконструкции многоэтажных зданий достигаются следующие основные цели:
- улучшение конструктивных решений – усиление (при необходимости) несущих конструкций;
- изменения объемно-планировочных показателей – частичное изменение планировки квартир при помощи переноса некапитальных стен и перегородок или полная перепланировка с улучшением характеристик квартир, увеличением кухонь, ликвидацией проходных комнат, разделением санузлов и других мероприятий, повышающих потребительские свойства жилья за счет пристроек, увеличения этажности, устройства мансардного и приспособления цокольного этажа;
- повышение энергоэффективности - снижение количества теплопотерь за счет увеличения толщины утеплителя или использования нового утеплителя в конструкциях кровли и стен, выполняя навесные фасады или утепляя наружные стены с использованием технологии «мокрых» фасадов, приводя ограждающие конструкции здания в соответствие с требованиями Федерального Закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ;
- модернизация инженерного оборудования – замена разводки систем отопления, газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, замена кабельной разводки с использованием трехжильных проводов и установкой УЗО, монтажом системы пожарной сигнализации, прокладка оптоволоконного кабеля для телевидения, телефонизации и подключения к интернету. Улучшение дворовой территории – установка столбов для дополнительного освещения, устройство ливневой канализации, установка шлагбаумов для ограничения несанкционированного въезда на придомовую территорию;
- повышение плотности застройки при помощи возведения дополнительных этажей, возведения пристроек, устройства многоэтажных вставок между существующими зданиями, точечной застройки пустырей, повышения эффективности использования подземного пространства.
Цели реконструкции жилых зданий и сооружений зависят в первую очередь от вида объекта. Так, дома постройки 30-х – 50-х годов прошлого века, т.н. «сталинки», хорошо сохранились и могут беспроблемно эксплуатироваться до 150 лет. При их реконструкции планируется замена инженерных сетей, корректировка планировки и благоустроительные работы. Для панельных домов первых лет индустриального домостроения, т.н. «хрущевок», реконструкция предполагает значительно больший объем работ, включая изменения планировочных решений, внешний облик здания и его эксплуатационные характеристики. Однако после их выполнения срок службы можно продлить еще на 30 – 40 лет.
Технологии реконструкции многоэтажных зданий
Технология реконструкции конкретного здания зависит от его конструктивных и объемно-планировочных решений, использованных материалов и качества работ. Объекты реконструкции зданий в городе по периоду строительства можно условно разделить на три группы:
- довоенное жилье, построенное по индивидуальным проектам;
- дома неиндустриального периода строительства по типовым проектам;
- типовые здания массовых серий.
При реконструкции для каждой группы зданий характерны свои технологические особенности, поэтому необходима разработка специальных методов производства работ. Кроме этого, для работ по реконструкции важна возможность и условия использования строительных машин и механизмов, а также средств механизации. Большое внимание при этом уделяется процессу демонтажа конструкций и их утилизации.
В последние годы увеличивается объем инвестиций на реконструкцию в жилой дом зданий другого назначения – общежитий, административно-бытовых, складских и производственных помещений, закрывшихся промышленных предприятий, расположенных в городской черте. В этом случае реконструкция весьма затратна, поскольку кроме перепланировки и повышения степени энергоэффективности придется полностью монтировать другие системы жизнеобеспечения. Однако комфортность квартир и выгодное расположение реконструированных объектов позволит получить запланированную прибыль.
Наиболее важными критериями, позволяющими считать реконструкцию необходимой, являются показатели морального и физического износа, а также степень эксплуатационной надежности. Инженерная подготовка к реконструкции заключается в выборе конструктивно-технологических решений, которое позволит достичь результата за счет привязки к конкретным условиям эффективной технологии, обеспечить строительные процессы комплексной механизацией и добиться высокой степени организационно-технологической надежности. Экономику инвестиционного процесса характеризует доходность проекта и срок его окупаемости.
Повышение потребительских характеристик квартир в существующих продолжительное время объектах жилого фонда является достаточно весомым обоснованием реконструкции зданий, построенных в прошлом веке.
Реконструкция жилых зданий дореволюционной постройки
При реконструкции дореволюционного жилья важной задачей становится сохранение архитектуры фасадов. Для зданий, относящихся к категории памятников истории и архитектуры, композиция фасадов и их элементов должна остаться неизменной. При надстройке домов, не являющихся памятниками, фасады новых этажей формируются из современных материалов с необходимой долговечностью, но при этом они должны сочетаться с фасадами остальной части объекта реконструкции.
Существуют различные виды реконструкции жилых зданий дореволюционной постройки, в ходе которой:
- к узким однопролетным корпусам пристраивается параллельный объем, а с наружной стороны лестничной клетки предусматривается лифтовая шахта;
- П-образные дома надстраиваются 3-4 этажами (в зависимости от прочностных характеристик основания и фундаментов), производится замена межэтажных перекрытий, предусматриваются лифты и мусоропровод;
- здания Г-образной формы с высокими этажами надстраиваются этажами с посекционной планировкой, а 1 и 2 этажи переоборудуются под офисы.
В зданиях дореволюционной постройки можно получить квартиры высокой комфортности, с расположением жилых помещений в 2 или 3 уровнях, а первый этаж использовать под гаражи.
Реконструкция жилых зданий, построенных в 30-е - 50-е годы XX века
В перечень работ относящихся к реконструкции зданий, построенных в 30-е – 50-е годы прошлого века входят:
- пристройка к дому лифтовых шахт, эркеров, вставок;
- строительство малоэтажных пристроек торгового, административного или коммерческого назначения;
- замена деревянных перекрытий на сборные или монолитные железобетонные;
- надстройка этажей и устройство мансарды.
Надстройка здания дополнительными одним или двумя этажами позволяет повысить коэффициент плотности застройки участка. Перед надстройкой проводится обследование основания, фундаментов и несущих стен с целью определения величины дополнительной нагрузки, которую они способны воспринять в случае надстройки здания. Как правило, дома, построенные в 30-х – 50-х годах XX века могут выдержать два дополнительных этажа без усиления.
Реконструкция жилых зданий массовых серий
Конструктивные решения, степень износа, ситуация с окружающей застройкой требуют различного подхода к техническим решениям по реконструкции здания. Однако для всех серий обязательным остаются мероприятия по повышению эксплуатационных показателей объекта реконструкции - снижения теплопотерь через ограждающие конструкции (стены, покрытие, окна, двери), а также повышение степени архитектурной выразительности фасадов, одновременно с увеличением их энергоэффективности и модернизация системы вентиляции, через которую теряется много тепла.
Существует ряд способов реконструкции и приспособления зданий к новым условиям эксплуатации, среди которых наиболее распространенными являются следующие варианты архитектурных и конструктивных решений, необходимых для модернизации существующих жилых зданий массовых серий.
Повышение архитектурно-планировочных показателей при помощи надстроек и создании эркерных пристроек. Эффект обеспечивается за счет:
- возможности выполнения таких работ без усиления фундаментов;
- мансардного этажа вместо плоской кровли увеличивает полезную площадь на 20% при минимальных затратах;
- возможности за счет устройства эркерных пристроек различной площади и конфигурации увеличить полезную площадь и разместить дополнительное инженерное оборудование;
- вариативности архитектурных решений мансардного этажа получить возможность разнообразных решений фасадов;
Увеличение полезной площади за счет выноса наружных стен, надстройки этажей и создания эркерных пристроек. При использовании такого метода можно надстроить мансардный этаж, перепланировать внутреннее пространство с целью обустройства двухуровневых квартир повышенной комфортности, а на первом этаже запроектировать нежилые помещения коммерческого назначения. Можно решать более сложную задачу – пятиэтажный дом превратить в 7 – 9-этажный комплекс. Для этого придется выполнить несущие элементы, на которые будет передаваться нагрузка от надстроенных этажей. Эти конструкции могут иметь форму пилонов, выступающих перед фасадом здания, либо симметрично расположенные эркерные пристройки, совместную работу которых обеспечивает мощное перекрытие в уровне пятого этажа. Надстроенные этажи и мансарды заметно меняют фасады зданий, улучшая их архитектурную выразительность.
Экономическая целесообразность реконструкции определяется расчетами.
Проектирование реконструкции жилых зданий
Важной стадией реконструкции здания становится ее проектирование, которое производится в несколько этапов:
- получение технического задания на проектирование, где будет указана цель реконструкции, что позволит выбрать способ, соответствующий поставленной задаче;
- проведение технического обследования здания с проверкой соответствия фактических размеров чертежам серии;
- выполнение инженерно-геологических изысканий с целью подтверждения прочностных характеристик грунтов основания;
- определяется наиболее подходящий способ реконструкции;
- разрабатывается проектная документация, состав которой определен постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87;
- проведение экспертизы проектной документации и материалов инженерно-геологических изысканий и получение положительного заключения;
- разработка рабочей документации.
В период реконструкции проектная организация ведет авторский надзор за ходом производства строительно-монтажных работ.
Для быстрого достижения целей инвестиционного проекта реконструкции необходима грамотно разработанная техническая документация, не оставляющая возможности для двоякого толкования каких-либо решений. Такое качество проекта могут обеспечить квалифицированные и опытные специалисты, знающие основные методы технологии реконструкции. Одной из таких компания является Архитектурно-проектное бюро «Основа», выполняющая проектные работы в Северо-Кавказском, Приволжском, Южном, Центральном федеральных округах, городах Севастополе и Екатеринбурге. Проекты, разработанные компанией, неоднократно получали благодарственные отзывы от строителей и заказчиков.
