Генеральный план строительства — документ, содержащий подробное описание проектируемых и строящихся объектов. Он включает все возможные детали, относящиеся к будущим сооружениям. Это могут быть:
- особенности почв;
- глубина грунтовых вод;
- рельеф местности;
- границы участка;
- расположение коммуникаций;
- материалы;
- ориентирование строений относительно сторон света.
Это лишь малая часть аспектов, отражаемых в плане. При необходимости он составляется в нескольких масштабах. Это помогает лучше понимать общие и частные моменты. Далее разберем само понятие «генплан», расскажем о существующих видах и коснемся вопросов его самостоятельной разработки.
Генплан строительства: определение и виды
Генеральный план строительства — технический документ, в котором указаны сведения о постоянных и временных сооружениях (уже возведенных и проектируемых). Также в нем указываются данные об инженерных коммуникациях, которые будут использоваться постоянно или в течение строительства.
Основой для создания генплана являются технические документы, в которых отображены важные сведения о месте проведения строительства и самом объекте. Он также необходим для официального разрешения на следующие виды работ:
- общестроительные
- земляные
- перемещение грузов при помощи кранов.
Генеральные планы делятся на два вида:
1. Общеплощадочный.
Выступает в качестве технико-экономического обоснования для будущего здания или комплекса сооружений. Также его нередко создают прямо в процессе подготовки технических проектов.
При разработке плана учитываются следующие аспекты:
- изыскания в области гидрогеологии и геологии;
- исходно-разрешительная документация (в том числе ситуационный план и геоподоснова);
- технико-экономическое обоснование, все расчеты и сметы;
- требования для подключения к существующим коммуникациям;
- инженерно-экономические сведения;
- календарный план работ.
Предварительные расчеты позволяют правильно выбрать количество, вид и размеры временных сооружений. Далее на геоподоснове отображаются:
- участок с точными границами;
- склады;
- инженерные коммуникации;
- строительные сооружения и механизмы;
- временные постройки;
- дороги.
Когда генплан строительства полностью готов, его направляют подрядчику и заказчику. Они могут утвердить его или потребовать внести корректировки. В случае утверждения план попадает на дальнейшее рассмотрение в следующие инстанции:
- пожарную службу;
- архитектурное бюро;
- водоканал;
- санитарно-эпидемиологическую службу;
- ГИБДД.
2. Объектный
Его подготовкой может заниматься специальная проектно-технологическая организация, либо специалисты подрядчика. Разработка генплана обычно проходит параллельно подготовке рабочих чертежей. Он учитывает работы по конкретному зданию, входящему в общеплощадочный план.
ВАЖНО: Особенность таких генпланов в том, что они содержат более подробные сведения, отражают мельчайшие нюансы и детально раскрывают решения, утвержденные в плане первого вида.
Здесь берутся во внимание следующие документы:
- расчеты по необходимым ресурсам: кадровым и материальным;
- сведения из календарного плана и рабочих чертежей;
- данные с технологических карт и общеплощадочного плана;
- исходно-разрешительная документация.
Во время подготовки объектного строительного генплана необходимо:
- рассчитать и указать число сотрудников, задействованных на объекте;
- осуществить привязку всех используемых механизмов, определить локации для их обслуживания/размещения;
- определить степень необходимости создания дополнительных сооружений;
- выявить все возможные варианты для подключения объекта к инженерным коммуникациям;
- определить объем ресурсов, которые требуются для непрерывного проведения строительных и иных работ.
ВАЖНО: После составления план предоставляется на одобрение субподрядным организациям и генеральному подрядчику. Его должны подписать все!
Что включает генплан строительства?
Генеральный план составляется заблаговременно. По существующим правилам он должен быть представлен на стройплощадку не поздней двух месяцев до старта строительства. В нем обязательно указываются:
- границы площадки;
- тип ограждения территории;
- дороги, ведущие к строительной площадке (временные и постоянные);
- постройки (возводимые на период строительства);
- схема движения автотранспорта и другой техники;
- складские помещения и открытые локации для хранения материалов;
- точки для подключения к электросети;
- зоны для сбора мусора;
- места для работы спец. техники, ее наладки/обслуживания и стоянки;
- бытовки и иных постройки, предназначенные для нужд работников;
- области повышенной опасности.
Нюансы разработки строительного генплана
Для согласования всеми инстанциями и участниками строительства генеральный план должен отвечать двум ключевым требованиям:
- быть грамотно составленным — с указанием всех необходимых моментов, учетом действующих норм и правил на основании представленных документов;
- иметь правильное оформление — корректное отображение всех перечисленных выше аспектов.
Здесь очень важно изначально придерживаться существующего алгоритма. Например, при изучении участка под будущее строительство нужно учитывать множество составляющих:
- особенности грунтов;
- стороны света;
- форму участка;
- розу ветров;
- рельеф;
- наличие грунтовых вод (если они есть, глубину залегания).
До составления генерального плана или в процессе работы над ним готовятся технические чертежи. Они отображают:
- Инженерные сети — проходящие через участок или расположенные рядом с ним. В дальнейшем по чертежу можно будет определить оптимальный способ подключения здания к коммуникациям.
- Ситуационный план — участок отмечается на глобальном плане города/поселка/села и др. населенного пункта.
- Вертикальная планировка — отображает все высоты объекта. Сведения позволяют точно рассчитать объемы земляных работ, определить необходимость обустройства дренажных систем.
- Опорный план — включает все существующие на момент начала строительства постройки, растения и коммуникации.
По готовности специалисты объединяют чертежи, тем самым формируют генплан участка. Он обязательно подкрепляется пояснениями, содержащими предстоящие виды работ, характер благоустройства территории, оптимальные способы подключения к сетям и т.д.
ВАЖНО: Чертежи должны содержать: обозначение сторон света, площадь строение относительно участка и масштаб!
Какие аспекты нужно учитывать при составлении генплана строительства?
На строительном участке не обойтись без бытовых и технических построек, а также специальных сооружений. Иногда таких объектов очень много, что заставляет подрядные организации размещать их на любых свободных пространствах. Поступать так нельзя по причине действия в РФ строгих ограничений и норм. Они приняты с целью обеспечения:
- удобства использования участка (в том числе владельцами соседних территорий);
- пожарной безопасности;
- санитарных норм.
ВАЖНО: Отступление от правил станет причиной отказа в получении разрешения на строительство.
Теперь остается понять, что транслируют основные обозначения, используемые в генплане.
Стороны света
По общепринятым правилам застройщики должны по возможности располагать дома так, чтобы основная часть окон выходила на юг или на восток. Здесь нет никакой конспирологии, все делается в угоду практичности. Такие строения будут лучше прогреваться от солнца, поэтому для их обогрева потребуется меньше ресурсов. Это особенно актуально для регионов с суровым климатом.
Террасы чаще всего используются в летний период, поэтому их обычно располагают на северных сторонах. Также играет роль и расположение самого дома. Если строение разместить как можно ближе к северной границе, то своей тенью оно будет минимально перекрывать участок.
Рельеф
Когда участок имеет выраженный рельеф, то для возведения дома нельзя выбирать локацию в низине. Особенно если планируется создание цокольного этажа. Грунтовые, талые и дождевые воды будут оказывать на фундамент разрушительное воздействие. То же касается участка с уклоном — лучше выровнять площадку в его верхней части.
С учетом рельефа выбираются места для размещения других сооружений и подъезды. Плотная застройка и сильные перепады высот затрудняют решение указанных задач. В таких случаях профессионалы поступают следующим образом:
- полностью выравнивают участок;
- формируют качественную дренажную систему;
- подбирают оптимальную конфигурацию фундамента.
Когда объект располагается на склоне, необходимо уделить пристальное внимание гидроизоляции. Это снизит риски затопления.
Красные линии
Основное правило — их нельзя нарушать. Красные линии определяют расстояния между зданиями и краями участков. Эти значения варьируются в зависимости от объекта. Например, от соседнего участка до строения нужно оставлять минимум 3 метра. А от края застройки до дороги по действующим нормам нужно расстояние в пять и более метров.
Коммуникации
Схемы расположения коммуникаций позволяют сэкономить на этапе подключения домов к общим сетям: канализация, водоснабжение и т.д. Поэтому дома размещают таким образом, чтобы не пришлось прокладывать длинные/сложные магистрали для подключения к инженерным сооружениям.
Кроме размещения коммуникаций необходимо выяснить:
- мощность;
- глубину;
- особенности подключения.
Только так получится учесть все нюансы и составить грамотный генеральный план.
Пожарные и санитарные нормы
Кроме строительства основных зданий генподрядчики обязаны провести облагораживание территории. В процессе работы они должны соблюдать санитарные и пожарные нормы, которые напрямую зависят от регионального законодательства, назначения земли и материалов построек.
Если стройка идет на территории муниципального образования, то застройщик обязан соблюдать следующие расстояния между объектами:
- от бани до жилого строения — 5-8 метров;
- от дома до туалета— 20 метров (аналогично до выгребной ямы, скотного двора, мусорных баков);
- от источника воды до любого вышеуказанного объекта — 15-30 метров;
- от забора до хоз. блоков (гаражи, кладовые и т.п.) — 1 метр.
Сколько стоит разработка генерального плана строительства?
Затраты на подготовку генплана складываются из нескольких аспектов. В их числе соотношение с другими документами. В частности, проектами на производство работ и организацию строительства.
Не менее важно учесть климатические условия, обеспечение объекта ресурсами (кадровыми, материально-техническими и т.д.), время на обустройство площадки, охрану труда и другие моменты. Все это усложняет и замедляет работу, то есть повышает ее стоимость.
Без генерального плана невозможно в рамках закона провести строительство дома, а затем официально ввести его в эксплуатацию. Документ позволяет предусмотреть множество нюансов, избежать ошибок и соблюсти все существующие требования.
