Проектирование офисных зданий: от экономии до эксклюзивности

Несколько сложенных друг на друга под разными углами параллелепипедов, «воткнутая» в землю «летающая тарелка», в зеркальной глади остекления которой отражается синева Персидского залива – это примеры всемирно известных офисных сооружений (штаб-квартира нефтяной корпорации «Штатойл» и строительной фирмы «Алдар Пропертис» в Абу-Даби соответственно), которые своим интересным дизайном создают владельцам рекламу по всей планете.

В Архитектурно-проектном бюро «Основа» есть креативные специалисты, которые могут предложить не менее выдающиеся решения по оформлению и планировке. Наши работы были положительно оценены рядом заказчиков и, вероятно, понравились бы руководству «Айпл-парк», которое создало для своих работников рабочее пространство с прозрачным стенами (в том числе внешними) в стиле «опен спейс». Этот вариант проектирования офисных комплексов допускает минимум непрозрачных перегородок (ставятся низкие мебельные со стеклом наверху), через которые сотрудники компании хорошо видны друг другу, но при этом также выполняется полная шумоизоляция, и телефонные разговоры не слышны.

Открытая или закрытая планировка?

Считается, что пространство open space способствует улучшению коммуникабельности, формированию командного духа при работе над проектами. Здесь менее выражена иерархия, босс становится более открытым, отмечается сокращение потерь рабочего времени на 20-25%, исчезновение «мертвых зон».

Особенности проектирования конструкции здания заключаются в том что, легкие перегородки быстро переставляются при смене собственника или арендатора, позволяют создать коворкинг для самозанятых, индивидуальных предпринимателей, туристов, отдельных посетителей, командированных лиц. Здесь снижается сложность укладки коммуникаций и себестоимость строительства, появляется возможность сделать общее освещение.

К таким проектам предъявляются повышенные требования в части планировок, кондиционирования, обеззараживания воздуха, организации человеческих потоков, т.к. число работающих на ограниченной площади будет достаточно велико. Допускается также применение совместной открыто-закрытой планировки, когда руководитель находится в кабинете, а подчиненные – в открытом офисе.

Проектирование офисных зданий разных классов

Исключительно кабинетная схема с выходом в длинный узкий коридор присутствует чаще в офисах типа «Д» (по классификации агентств недвижимости), которые располагаются в старых зданиях, например НИИ. В уже существующих вариантах они малопрезентабельны, с минимальной арендной платой, со старыми коммуникациями и отсутствием кондиционирования. Каждое рабочее пространство имеет стены («съедающие» общую площадь) и должно соответствовать нормативам по квадратным метрам на одного работающего.

Такая организация подойдет для размещения в каждом кабинете небольшой фирмы, требует оптимальных решений в сфере пожарной безопасности: при чрезвычайной ситуации масса работающих будет перемещаться вовне по узким коридорам. Может понадобиться установка дополнительных пожарных лестниц.

Офисные здания более высоких классов (C, B, A по возрастанию, с добавлением плюса/минуса внутри классификации) чаще имеют открытые планировки. Престижность будущего сооружения зависит от:

Расположения. Офисы А+, как правило, находятся в центре города, где, однако, чаще могут встречаться ограничения на высотность и внешнюю отделку. Имеющийся общий стиль городские власти не всегда разрешают дополнять футуристическим сооружением или любым другим зданием с уникальным и непохожим на другие фасадом. Рядом с офисным центром типа «А», обычно, присутствуют самые лучшие «соседи»: развитая инфраструктура (менее 10-14 мин до станции метро в городах-миллионниках и менее 5 минут до автобусных остановок в городах без метро), дорогие магазины, престижные ЖК и БЦ такого же уровня. Возможно согласовать дополнительную остановку общественного транспорта с соответствующими ведомствами.
Оборудования собственной парковки, присутствия охраны, полной системы современных коммуникаций: для «А» они необходимы, равно как и выдающийся дизайн и хорошая отделка. Для класса «В» возможны более простые отделочные материалы, а для «С» наличие парковочных мест не является строго обязательным условием, но они желательны для соблюдения требований законодательства и для повышения удобства работающих и посетителей. Допускается строительство подземных (в том числе соединенных с основным зданием) и наземных парковок, количество машиномест на которых зависит от общей площади офисного комплекса и требований нормативных локальных актов, разных для различных регионов. Обычно, чем дальше от центральных районов, тем больше размер парковочной площадки, допустимый по нормативам. Специалисты АПБ «Основа» имеют необходимый опыт согласования документации по инстанциям с первого раза с минимальной тратой времени и денежных средств.
Наличия современного лифтового оборудования. По строительным правилам для общественных зданий и сооружений № 118.13330.2012 для новых проектов лифты необходимы, например, если уровни пола верхнего и нижнего этажа различаются более чем на 9.9 м. В мировой практике здания, оснащенные средствами для удобства лиц с ограниченными возможностями, считаются более престижными. Поэтому указанное СП также допускает оборудование офисного центра специальными подъемниками.
Года постройки, собственных характеристик здания, окружающей инфраструктуры и ландшафтных решений. Например, корпорация «БМВ» сделала свой офисный комплекс посреди парка в стиле, схожем с африканскими одноэтажными хижинами, но с самой современной инженерной «начинкой», чтобы работники продуктивно трудились почти «на природе». Может быть, и вы захотите себе что-то такое.

Системы жизнеобеспечения офисных помещений

Нормальная работа «белых воротничков» требует конкретного набора в офисном здании или помещении работоспособных систем, в частности:

вентиляции и кондиционирования;
теплоснабжения;
освещения и силового электроснабжения;
холодного и горячего водоснабжения;
канализования;
связь – кабельное телевидение, проводные телефоны;
охранно-пожарную сигнализацию;
высокоскоростной интернет.

При проектировании офисных центров необходима разработка мероприятий по обеспечению нормативной энергоэффективности здания. Для этого предусматривается возможное естественное освещение постоянных рабочих мест с целью экономии электроэнергии, использование естественной вентиляции для снижения затрат на вентиляцию и кондиционирование; применение в ограждающих конструкциях офисного центра эффективных видов теплоизолирующих материалов для снижения потерь тепла и уменьшения веса здания. В комплексах повышенной этажности (выше 60 этажей) предусматривается установка скоростных лифтов, хотя из-за этого значительно ограничивается пригодность помещений на этаже к перепланировке.

Этапы проектирования здания

АПБ «Основа» уже выполнило ряд крупных проектов, что дало возможность разработать систему взаимодействия между отделами, при которой никогда не теряется документация. Также на все документы введена пяти-шестикратная проверка, что исключает вероятность ошибки.

Архитектурный проект офиса начинается со сбора информации и консультаций с заказчиком (полностью удаленное общение со значительной экономией времени осуществляется через специально разработанный Личный кабинет). На встрече обсуждается, к примеру, какой должен быть стиль здания, какие уже имеющиеся объекты нравятся, каков бюджет и сроки строительства офисных объектов (важно при использовании заемных средств), есть ли документация на участок, в какой климатической зоне будут производиться строительные работы и пр. После выявления предпочтений составляется обширное техническое задание, иногда состоящее из сотни пунктов, подписываются договора на отдельный этап проектирования или на все.

Затем следует эскизное проектирование, по результатам которого заказчики получают оговоренное число концепций будущего офисного центра, виды фасадов, кровли, возможно составление 1-2 разрезов сооружения. Архитектурные нормы проектирования выполняются как часть требований Постановления Правительства РФ № 87 от 16.02.2008г. к общему пакету проектной документации. Архитектор указывает и обосновывает внешний вид здания с деталями, его колористику, этажность, планировки, энергоэффективность. Следующие два параметра играют особенно важную роль в местах скопления людей и отражаются, в том числе, в архитектурном решении, иной проектной документации.

Перечень санитарно эпидемиологических требований при проектировании зданий

Указываются:

санитарно-защитные зоны объекта;
обоснование планировок с точки зрения санитарии;
мероприятия по техническому обслуживанию объекта, предотвращающие нарушение санэпидтребований на месте нахождения человека;
данные о санитарно-бытовом обслуживании строителей, санитарном благополучии жителей в прилегающей застройке;
санитарной расчистке территории при необходимости и др.

Здание оборудуется всеми условиями для нахождения гостей\работающих: проводится горячее\холодное водоснабжение\водоотведение, канализация, вентиляция соблюдаются нормативы по высоте потолков, устраняются вибрации и шумы.

Противопожарные нормы проектирования зданий

В подготавливаемом проекте специалисты бюро «Основа» указывают противопожарные расстояния до ближайших домов, сведения о водоснабжении и подъездах, информацию об огнестойкости, взрывоопасности, а также по обеспечению безопасности лиц, находящихся в офисе во время пожара. Когда выполняется проектирование зданий, процессы, негативно влияющие на здоровье и жизнь, необходимо предусмотреть и предотвратить. Поэтому определяется перечень установок пожаротушения, составляются схемы эвакуации людей и ценностей, сигнализации, мест резервуаров с водой для тушения и пр.

Проектная документация подлежит согласованию, после которого (или во время него) начинается формирование рабочего проекта. В нем сосредоточены чертежи и тексты, на основании которых будут выполняться отдельные строительные конструкции и станут проводиться монтажные работы, за ходом которых бюро «Основа» может осуществлять авторский надзор.

Проектирование зданий: нормативные документы

Объем законодательных актов, которые используют при создании проекта специалисты АПБ «Основа» огромный: сотни ГОСТ, строительных правил, Постановлений Правительства РФ, локальных законов. Среди основной нормативной документации выделяют:

Правительственное постановление № 87 от 16 февраля 2008 года, по которому составляется проектная документация;
Градостроительный комплекс России;
СП № 118.13330 2012 и 117.13330.2011 для общественных зданий/сооружений и зданий административного значения соответственно;
Федеральные законы в сфере безопасности, пожаробезопасности: 384-ФЗ от 30 декабря 2009 и 123-ФЗ от 22.07.08 соответственно и иная документация.

Каковы затраты на разработку проекта офисного центра

Знание законов ценообразования проектных работ позволит осуществить правильный выбор компании – проектировщика, избежав дополнительных издержек в будущем.
Немалую долю общей стоимости проектных работ занимают интерьерные решения. Если инвестор считает допустимым использовать стандартные решения, то начинается разработка проектной документации, но если требуются индивидуальные решения для конкретного объекта, то архитектор вырабатывает концепцию и формирует ее в виде эскизного дизайн-проекта, который представляется инвестору на согласование.
Стоимость проектных работ зависит от различных факторов, которые необходимо учитывать, в частности от:

репутации и опыта архитекторов. Чем больше опыта, тем меньше риска получить разработки, которые не пройдут экспертизу. Компании, работающие на рынке продолжительное время, имеют портфолио, где показаны их реализованные проекты и указаны заказчики, у которых можно получить отзыв о работе проектировщиков. Кроме этого, давно работающие организации знают состояние локального строительного рынка, а также обладают обширными связями в снабженческо-сбытовых организациях, на заводах-изготовителях и в административных органах;
объемов проектирования нового строительства или необходимости реконструкции существующего здания или помещения с приспособлением его под новое назначение, что естественно увеличивает стоимость работ;
размера проектной компании: небольшие архитектурные бюро мобильнее, а их накладные расходы относительно невелики, что дает возможность рассчитывать на более выгодную цену. Однако в крупных проектных институтах работают специалисты, обладающие большим опытом проектных работ, что соответственно увеличивает стоимость проектирования;
скорости проектирования. Сокращение сроков разработки проектной документации предполагает наем дополнительных проектировщиков, оплату сверхурочных работ, поиск дополнительных материалов;
удаленность места расположения объекта от расположения проектной организации влечет за собой необходимость командировочных расходов;
необходимость привлечение субподрядных проектировщиков на разработку специальных разделов проекта также увеличивает стоимость проектных работ, поскольку каждая субподрядная организация включает в стоимость услуг свои накладные расходы.

Тщательный мониторинг рынка с целью поиска предложений проектных работ, анализ цен и планирование процесса дает инвестору возможность получить проектную документацию своевременно, в требуемом объеме и по оптимальной цене.

АПБ «Основа» проектирует офисные комплексы в Ростове-на-Дону, Краснодаре, Сочи, Пятигорске, Кисловодске, Махачкале, Дербенте, Иркутске, Улан-Удэ, Калининграде, Казани, городах Крыма и Екатеринбурге.

Мы включены в рейтинг Росбизнесконсалтинга, число лауреатов в номинации «Лучший работодатель Крыма», получили премию «Голден Трезини» и право спикерства на главных российских, международных форумах. Генеральный директор – М.Стрецкис – входит в Архитектурный Совет Севастополя – города, известного выдающимися объектами классической архитектуры. Приглашаем заказать полное проектирование офиса, который станет источником прибыли и личного благополучия.