К зданию, вводимому в эксплуатацию после реконструкции, предъявляются такие же требования, как и к объектам нового строительства. Однако достижение таких характеристик в здании, имевшем первоначально другие функции, конфигурацию и размеры, связано с большим количеством технически сложных задач, для решения которых необходимы специальные конструктивные решения и особые технологии, используемые как в процессе проектирования, так и в ходе производства строительно-монтажных работ.
Что такое реконструкция и как она выполняется
Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ п.14 ст.1 определил, что реконструкция здания это изменение его геометрических размеров и конфигурации – высоты, этажности, строительного объема или площади, а кроме этого, замена несущих конструкций или восстановление их характеристик.
В п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса регламентируется обязательность получения разрешения на строительство, необходимого для реконструкции здания. Это требует предъявления пакета документов, включая отчет о геологических изысканиях, определенные части проектной документации и заключение экспертизы по ней.
Таким образом, для реконструируемых объектов процедура подготовительных работ аналогична объектам нового строительства, но усложненная обязательным проведением обследования существующего здания и решения нерядовых задач по максимально полному приспособлению существующих конструкций к новому назначению.
Запланированная реконструкция здания в соответствии с общепринятым порядком выполняется в последовательности:
- подготовительный этап, во время которого выполняются изыскания, выполняется обследование, разрабатывается проектная документация;
- государственная или негосударственная экспертиза проектной документации и материалов изысканий, получение разрешения на строительство;
- реконструкция объекта, в ходе которого ведется постоянный контроль качества работ, в т.ч. со стороны органов стройнадзора;
- сдача реконструированного объекта в эксплуатацию – получение заключения о соответствии выполненных работ проектной документации и разрешения на ввод готового объекта.
Разрешение на ввод в эксплуатацию готового объекта является основанием для постановки реконструированного здания на баланс предприятия с соответствующим увеличением стоимости основных фондов предприятия.
Проектирование реконструкции здания или сооружения
При выполнении реконструкции здания для разработки проекта заказчик должен представить проектировщику утвержденное задание на проектирование с приложением:
- правоустанавливающих документов на земельный участок и здание, подлежащее реконструкции;
- зарегистрированного градостроительного плана земельного участка;
- материалов геологических изысканий;
- отчета о проведенном техническом обследовании объекта реконструкции;
- выкопировки из топографического плана территории с нанесенными существующими строениями и сетями;
- технических условий на подключение к инженерным сетям или договоры о техническом присоединении к ним;
- согласования реконструкции от собственников объекта;
- разрешение органа местного самоуправления на проведение реконструкции жилого дома.
После оформления договора согласно требованиям на проектирование реконструкции зданий, изложенными в ст. 40.1 Градостроительного кодекса РФ, разрабатывается архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта, включающее архитектурные решения с учетом градостроительных, конструктивных, природоохранных и социальных требований к зданию, подлежащему реконструкции. АГР согласовывается с органом местного самоуправления.
Основанием для разработки проектной документации становится договор подряда заказчика и проектировщика с приложением задания на проектирование. Состав и содержание проектной документации регламентировано Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. Однако, для объектов, в финансировании которых бюджеты любого уровня не участвуют, разделы «Сметная документация» и «Проект организации строительства» выполняется только по требованию заказчика.
Проектирование реконструкции осложняется тем, что существующие несущие конструкции рассчитаны на определенную нагрузку и их превышение может привести к возникновению аварийной ситуации. Поэтому в соответствии с действующими в ходе проектирования реконструкции зданий требованиями необходимо учитывать предельное напряжение в конструктивных элементах здания с тем, чтобы не усугубить существующие проблемы.
Немаловажное значение для проектирования здания с нормативными показателями энергоэффективности имеют теплотехнические характеристики существующих ограждающих конструкций. Увеличение толщины теплоизоляции стен и чердачных перекрытий может привести к превышению допустимой нагрузки, поэтому кроме расчета нагрузок необходим выбор оптимальной комбинации материалов.
При необходимости надстройки здания дополнительными этажами или перевода неотапливаемого чердака в мансардное помещение учитывается не только предельно допустимая нагрузка на несущие конструкции, но и разрабатываются мероприятия по ее повышению либо за счет усиления несущих элементов, либо за счет формирования интерьера или установления специального режима его эксплуатации.
Комплект разработанной в соответствии с правилами реконструкции зданий проектной документации совместно с отчетом о результатах инженерных изысканий должен получить заключение экспертизы, причем документация на объекты, финансирование которых полностью или частично ведется за счет средств бюджетов всех уровней подлежит исключительно государственной экспертизе. Ее положительное заключение становится одним из основных документов, позволяющих рассчитывать на получение разрешения на строительство.
После получения заключения экспертизы на основании принципиальных решений, заложенных в проектной документации, выполняются рабочие чертежи, детализирующие конструктивные и технологические особенности запроектированного объекта.
Разработка технологии реконструкции здания
Одним из наиболее значимых факторов, определяющих экономичность инвестиционного проекта, является выбор правильной технологии производства работ при реконструкции здания. В соответствии с Постановлением № 87 одним из разделов проектной документации является проект организации строительства (ПОС), где принимаются решения по организации реконструкции зданий и сооружений и с использованием основных положений которого разрабатываются проекты производства работ (ППР) и технологические карты (ТК) на отдельные этапы и виды работ.
Чаще всего, ПОС разрабатывается проектной организацией, однако в случаях сложной технологии выполнения реконструкции проектирование организации работ поручается специализированной проектно-технологической компании или генподрядчику. В составе ПОС разрабатываются:
- календарный план производства работ, позволяющий определить оптимальные сроки производства отдельных видов работ;
- строительный генеральный план с указанием мест установки и путей перемещения грузоподъемных механизмов, внутриплощадочных подъездных путей, мест складирования материалов и конструкций, места размещения временных зданий, схем подключения к существующим сетям, закрепленных мест расположения знаков опорной геодезической сети и другой информации;
- организационно-технологические схемы производства на захватках, регламентирующие оптимальную последовательность работ;
- ведомости объемов работ, потребных материально-технических ресурсов;
- ведомости потребных машин, механизмов, средств малой механизации;
- график потребности в рабочих по специальностям;
- пояснительная записка, где описываются:
- условия реконструкции;
- обоснование принятых технологий;
- технические и технологические решения по выполнению сложных работ в труднодоступных местах;
- требования к контролю качества работ;
- мероприятия по охране труда и технике безопасности;
- перечень природоохранных мер, позволяющих минимизировать вред, наносимый окружающей среде;
- обоснование потребности в энергоносителях;
- расчет потребности во временных зданиях и сооружениях.
При разработке ПОС на организацию реконструкции зданий и сооружений промышленного назначения в условиях действующего предприятия, ПОС дополняется:
- приказом об остановке работы на реконструируемом объекте, тогда здание считается нерабочим, а при отсутствии этого документа – действующим;
- совместно с дирекцией предприятия разрабатываются мероприятия, определяющие порядок работ в условиях действующего производства;
- определяется последовательность операций по монтажу и демонтажу строительных конструкций;
- на стройгенплан наносятся сооружения, расположенные поблизости от реконструируемого объекта, обозначаются опасные зоны производства работ;
- разрабатывается порядок допуска работников и техники подрядчиков на территорию действующего предприятия, составляется перечень документов, необходимых для вывоза оборудования и строительного мусора, определяется порядок обеспечения охраны имущества подрядчика и пожарной безопасности бытового городка.
Важным вопросом при реконструкции в условиях действующего предприятия является своевременный вывоз строительного мусора. На действующем предприятии заведомо нет свободных площадок для складирования демонтированных конструкций, обломков бетона и кирпича, образовавшихся при демонтаже отдельных элементов объекта реконструкции. Поэтому в ПОС предусматривается, как правило, ежедневный вывоз строительного мусора в период производства работ по демонтажу.
Требования к документам для получения разрешения на строительство
Градостроительный кодекс п. 7 ст. 51 устанавливает исчерпывающий перечень того, какие документы нужны для реконструкции здания и прилагаются к заявлению о выдаче разрешения на строительство. В этот перечень входят:
- правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен реконструируемый объект, а также на само здание;
- градостроительный план земельного участка;
- результаты геологических изысканий, отчет о проведенном обследовании реконструируемого объекта;
- разделы проектной документации:
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- чертежи, демонстрирующие основные архитектурные и конструктивные решения, а также раздел с мероприятиями по доступности объекта для маломобильных групп населения (при необходимости);
- ПОС, включая разделы по сносу существующих строений (при необходимости);
- положительное заключение экспертизы;
- согласие на реконструкцию всех сособственников объекта.
В зависимости от пожарных, прирородоохранных и санитарно-гигиенических требований при реконструкции здания может понадобиться и другая информация.
Требования к реконструкции зданий и сооружений
Реконструкция – весьма специфический вид строительства, которая зависит от вида реконструируемого здания. Выделяются технологии реконструкции:
- многоэтажных жилых домов, которая предполагает повышение степени комфортности жилья, продление срока его службы, повышение энергоэффективности, а также увеличение полезной площади дома за счет устройства эркерных пристроек, надстроек дополнительных этажей и устройства мансарды. К особенностям этой технологии можно отнести:
- изменение планировки помещений первого этажа с сохранением расположения несущих стен при устройстве офисов или коммерческих площадей вместо квартир;
- модернизация внутренних систем жизнеобеспечения с устройством приточно-вытяжной вентиляции;
- снижение теплопотерь за счет повышения степени теплоизоляции ограждающих конструкций и замены конструкций заполнения проемов.
Кроме этого, может совершенствоваться благоустройство придомовой территории с целью соответствия новому назначению помещений первого этажа. В ходе реконструкции реализуются требования к реконструкции зданий и сооружений жилого назначения:
- изменяются планировочные показатели;
- за счет эркерных пристроек, надстроек дополнительных этажей и мансарды увеличивается полезная площадь;
- выполняется усиление несущих конструкций;
- восстанавливается кирпичная кладка наружных стен с ликвидацией трещин;
- производственных корпусов, вызванной преимущественно необходимостью модернизации производства или ее диверсификацией по причине:
- изменения ассортимента производимой продукции или значительного увеличения выпускаемых объемов;
- потребности в повышении степени безопасности труда персонала предприятия;
- необходимости роста производственных площадей объектов основного и вспомогательного назначения;
- повышение уровня производства и др.
В ходе работ используются инновационные технологии, достижения науки и техники, позволяющие соблюдать правила реконструкции зданий и сооружений, а также выполнить работу быстро и качественно. В итоге реконструкции достигаются:
- повышение несущей способности фундамента без ущерба для окружающей застройки;
- ремонт и усиление несущих конструкций реконструируемого объекта;
- изменение этажности реконструируемого объекта;
- увеличение полезной площади, габаритов или конфигурации здания;
- снижение теплопотерь за счет теплоизоляции полов, стенового ограждения, кровли и конструкций заполнения проемов;
- замена и улучшение характеристик оборудования систем жизнеобеспечения реконструируемого объекта;
- действующих предприятий, которая производится в связи со следующими причинами:
- увеличения площади работающего цеха, поскольку новое оборудование в существующем помещении разместиться не может;
- при наращивании мощностей всего предприятия возникает необходимость в увеличении площадей производственных помещений вспомогательного и заготовительного назначения;
- возведение новых корпусов на месте демонтированных из-за несоответствия современным требованиям.
При реконструкции действующих производственных предприятий необходимо учитывать:
- повышение нагрузок, воздействующих на основание и фундаменты здания;
- увеличение территории, расположенной вокруг реконструируемого объекта;
- значительную стесненность, усложняющую производство работ;
- потребность в обновлении систем жизнеобеспечения.
У каждой из этих технологий существуют свои особенности, которые необходимо учитывать при подписании договора на реконструкцию здания и последующей подготовки строительного производства.
Резюме
Реконструкция здания – сложный процесс, который составляют много разнообразных мероприятий, включая изыскания и обследование, строительное проектирование и разработку технологии работ, в т.ч. в стесненных условиях с четким соблюдением согласованного графика и при безусловном выполнении правил охраны труда и техники безопасности. Проектные и строительные компании, участвующие в реконструкции объектов, должны иметь квалифицированные кадры, имеющие опыт такого рода работы, способные принимать ответственные решения в условиях ограниченного времени и знающие технологию строительного производства.
Разработкой комплектной проектной и рабочей документации, выдачей профессиональных рекомендаций по реконструкции зданий различного назначения в Севастополе и Екатеринбурге, городах Северо-Кавказского, Приволжского, Южного и Центрального федеральных округах занимается архитектурно-проектное бюро «Основа», имеющее немалый опыт в реализации инвестиционных проектов, где в качестве одного из основных факторов, позволяющих добиться проектной прибыли, предусмотрено не новое строительство, а реконструкция существующего объекта недвижимости.
В ходе авторского надзора компания «Основа» постоянно сотрудничает с подрядными строительными предприятиями, выполняющими в ходе реконструкции объекта различные виды работ и при необходимости готово совместно совершенствовать проектные решения без ущерба прочностным характеристикам, долговечности объекта и его архитектуре.
Высокое качество проектных разработок, сопровождение проектной документации в ходе прохождения экспертизы, гибкий подход к совершенствованию конструктивных решений в ходе работ, все это сделало востребованными услуги компании «Основа».
