Заказы на комплексное проектирование многоквартирных домов чаще других встречаются в планах работ отечественных проектно-конструкторских компаний. При этом, заказ может поступить на разработку чертежей здания на участке, расположенном в районе существующей плотной застройки или на жилой комплекс, строящийся в рамках комплексного развития территории населенного пункта.
В зависимости от этого определяется круг задач, который предстоит решать проектировщикам: составление геотехнического прогноза и разработка технологических мероприятий, позволяющих обеспечить требуемый уровень безопасности работ в условиях ограниченных возможностей или снос существующих зданий и сооружений, а также подключение новостроек к удаленным магистральным инженерным сетям.
Технология проектирования многоэтажных зданий
Комплексное проектирование многоэтажного жилого дома ведется в несколько этапов, причем продолжительность каждого из них влияет на общие сроки разработки проекта.
Подготовительный этап
Работа над проектом многоквартирного жилого дома начинается с выдачи застройщиком – владельцем земельного участка, отведенного под застройку, задания на проектирование, где формулируются основные желания по проекту будущего дома: его исполнение, этажность, номенклатура квартир, требования к нежилым помещениям и другие пожелания заказчика. К заданию прикладывается пакет исходных документов, куда включаются градплан, тех.условия на технологическое присоединение к магистральным сетям, архитектурно-градостроительное решение (АГР) облика объекта, геологические изыскания на участке с учетом требований о необходимости расположения минимум трех скважин, расположенных под пятном здания, другая документация.
Начинать проектирование жилого дома нужно после разработки и согласования с местной администрацией АГР облика объекта, необходимость которого регламентирована ст. 40.1 Градостроительного кодекса РФ. АГР представляет собой комплект архитектурных чертежей, куда входят:
- ситуационный план, показывающий расположение участка, отведенного под застройку на фрагменте карты населенного пункта;
- план благоустройства участка после завершения строительства;
- фасады строящегося объекта с указанием вида и цвета материалов, предполагаемых для отделки фасадов;
- планировки первого и типового этажей;
- основные разрезы здания с нанесением высотных отметок;
- пояснительная записка.
АГР является одним из документов, требуемых службой строительного надзора при составлении заключения о соответствии построенного здания разработанному проекту (ЗоС). ЗоС – неотъемлемая часть пакета сдаточной документации.
Проектная документация (стадия «П»)
Начальной стадией проектирования МКД становится разработка проектной документации (стадия «П»). Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87, регламентирует ее состав и содержание. Согласно постановлению проектную документацию составляют:
- текстовая часть, где содержится информация, касающаяся объекта проектирования, описаны архитектурные, конструктивные и технологические разработки, позволяющие обеспечить реализацию утвержденных нормативными документами требований, пояснения, указываются учтенные при разработке требования нормативов, регламентов, исходные данные, включая материалы инженерно-геологических и других изысканий, итоги произведенных расчетов, которые обосновывают предложенные проектом разработки;
- графическая часть, где на чертежах, планах, схемах демонстрируются архитектурные, технические и технологические разработки, предусмотренные проектными материалами.
Предложенные проектом разработки должны совмещаться, т.е. допускать их совместное исполнение в ходе производства строительно-монтажных работ и во время эксплуатации объекта.
Согласно постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 в комплект проектной документации на возведение многоэтажного жилого дома включаются:
- пояснительная записка;
- разработка планировки отведенного участка;
- альбом объемно-планировочных и архитектурных разработок;
- альбом конструктивных разработок;
- альбом разработок инженерных сетей и оборудования, включая тепло-, газо-, электро- и водоснабжение, вентиляцию, кондиционирование, канализование, сети связи;
- технологические разработки для помещений с определенным профилем, расположенных на первом этаже – в ходе разработки планировок жилого комплекса;
- ПОС - проект организации строительства, включая ПОР - проект организации работ по сносу существующих строений при производстве работ в рамках комплексного развития территории;
- альбом решений, позволяющих достичь экологической безопасности окружающей природы;
- альбом решений, позволяющих добиться безопасности жильцов в случае пожара, включая устройство незадымляемой лестничной клетки, системы дымоудаления и наличия как минимум двух лифтов для домов повышенной этажности;
- альбом решений по обеспечению безопасного уровня эксплуатации объекта;
- альбом решений по обеспечению доступной среды маломобильным группам населения.
- При полном или частичном финансировании работ из бюджетов всех уровней разрабатывается раздел 12 «Сметная документация». В прочих случаях сметы разрабатываются по требованию заказчика.
Экспертиза проектной документации и материалов изысканий
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ инженерные изыскания и проектная документация на многоквартирные жилые дома подлежит экспертизе, причем проекты зданий, полностью или частично финансируемых за счет использованием средств бюджетов любого уровня, должны получать заключение государственной экспертизы, а другие могут проходить негосударственную.
В ходе проверки материалов инженерных изысканий оценивается соответствие их результатов действующим требованиям. Экспертиза проектной документации проверяет ее соответствие основам проектирования жилых зданий, действующим регламентам, санитарно-эпидемиологическим, пожарным, экологическим требованиям, техническому заданию на проект и итогам изысканий. Экспертиза достоверности смет выполняется для объектов, возведение которых полностью или частично предполагается финансировать из средств бюджетов любого уровня,
Положительное заключение экспертизы служит одним из оснований для выдачи разрешения на строительство.
Разработка рабочей документации
На основании проектной документации и положительного заключения экспертизы с целью использования при производстве работ технических и технологических разработок, принятых в ходе работы над проектной документацией, выполняется рабочая документация (стадия «Р»), включающая в себя текстовые материалы, чертежи и спецификации.
Кому поручить проектирование МКД?
Сроки строительства всего здания, в т.ч. возможность поэтапного возведения объектов жилого комплекса ощутимо сказываются на общей продолжительности инвестиционного цикла. Поэтому при выборе компании - проектировщика следует отдавать предпочтение организации, имеющей опыт в проектировании жилья, в т.ч. комплексов, состоящих из нескольких жилых зданий и помещений общественного назначения. Знание технологии строительства и проектирования многоэтажных зданий дадут возможность предусмотреть при разработке чертежей решения, позволяющие построить и сдать в эксплуатацию каждый объект по отдельности, что позволит сократить инвестиционный цикл.
Архитектурно-проектное бюро «Основа» обладает опытом разработки реализованных проектов многоэтажных жилых зданий для многих регионах России. По чертежам компании «Основа» построены многоквартирные дома и другие объекты различного назначения в городах Поволжья, Причерноморья, Крыма, центральной России, Урала и республик северного Кавказа. Благодаря офисам в Москве, Севастополе и Симферополе специалисты ООО «АПБ «Основа» знают климатическую ситуацию и грунтовую обстановку во многих регионах, а наработанный опыт и специализированное ПО, имеющееся в распоряжении проектировщиков компании, дают возможность быстро и с высоким качеством разрабатывать проекты многоэтажных жилых домов и комплексов с удобными и комфортабельными квартирами.
