Строительство апарт-отелей в ближайшее время может пойти на спад. С 2021 года на рассмотрении в Государственной думе находится проект закона об апартаментах № 1162929-7. Разработчики законопроекта предлагали внести в Градостроительный кодекс РФ несколько поправок. Согласно инициативе, в законе должен быть прописан правовой статус апартаментов. Также предлагалось ввести термин, обозначающий эту категорию нежилых помещений, и определить, на каких землях можно строить апартаменты. Госдума отклонила законопроект, посчитав, что он не выполняет свои функции. До этого предполагались попытки его скорректировать, но парламентарии не пришли к единому мнению.
Будут ли строиться апартаменты в 2025 году
Апарт-отели, которые находятся в стадии незавершенного строительства, будут достроены. При этом в Москве и Махачкале введен мораторий на строительство новых объектов. В ноябре 2024 г. замминистра строительства и ЖКХ заявил, что нужно строить только жилье, а коммерческие многофункциональные здания возводить нецелесообразно.
Фактически в России давно строятся и используются апартаменты, но такого термина в законе нет. Проблемы правового статуса таких объектов до сих пор остаются предметом обсуждений юристов и экспертов. Судебная практика по вопросу о том, можно ли строить апартаменты в каждом конкретном случае, противоречива.
Фактически в России давно строятся и используются апартаменты, но такого термина в законе нет. Проблемы правового статуса таких объектов до сих пор остаются предметом обсуждений юристов и экспертов. Судебная практика по вопросу о том, можно ли строить апартаменты в каждом конкретном случае, противоречива.
Что представляют собой апартаменты
Апартаменты, включая апарт-отели — это коммерческие помещения, имеющие статус нежилых. Фактически они часто используются как жилые, но не дают проживающим тех прав, которыми наделены владельцы жилой недвижимости. Апартаменты дороже в содержании и облагаются более высоким налогом. Стоимость ЖКУ на 15-20% выше по сравнению с жилыми объектами, а размер имущественного налога достигает 0,5-2% от кадастровой стоимости. Для сравнения: налог на жилой объект рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости.
В отличие от дольщиков, покупатели строящихся апарт-объектов не защищены законом о долевом строительстве. Нормы СанПиН для жилых объектов на них тоже не распространяются. Например, в одном номере будет проживать семья, а в другом может расположиться танцевальная студия, и повлиять на таких шумных «соседей» не удастся. Граждане, покупающие апартаменты для проживания, должны понимать, что в них не получится оформить регистрацию. Нет прописки — нет места в детском саду и школе, отсутствуют права на социальные льготы для местных жителей.
В отличие от дольщиков, покупатели строящихся апарт-объектов не защищены законом о долевом строительстве. Нормы СанПиН для жилых объектов на них тоже не распространяются. Например, в одном номере будет проживать семья, а в другом может расположиться танцевальная студия, и повлиять на таких шумных «соседей» не удастся. Граждане, покупающие апартаменты для проживания, должны понимать, что в них не получится оформить регистрацию. Нет прописки — нет места в детском саду и школе, отсутствуют права на социальные льготы для местных жителей.
В чем разница между апарт-отелями и апартаментами
Согласно ст. 17.1. ЖК РФ и ст. 282 ГК РФ, запрещается оказание гостиничных услуг с использованием жилых помещений. Гостиницы и хостелы могут располагаться только в коммерческих помещениях нежилого назначения. У объекта должен быть статус гостиницы, апарт-отеля или апарт-комплекса. В этом контексте под апартаментами понимаются отдельные номера, а также помещения, которые не входят в номерной фонд, при этом за них не отвечает управляющая компания. В одном здании могут находиться апартаменты, принадлежащие разным владельцам.
Объекты с апартаментами деляется на сервисные и несервисные. Именно первые относятся к апарт-отелям. В них оказываются все гостиничные услуги: регистрация, уборка в номерах, выдача постельного белья. Это гостиницы современного формата. ориентированные как на краткосрочное, так и на длительное проживание. У собственников есть право самостоятельно сдавать свои номера в аренду.
Несервисные здания не оказывают гостиничных услуг. В них тоже находятся апартаменты, в которых живут или сами собственники, или те, кому эти помещения сданы в аренду. Обычно практикуется сдача посуточно. Один человек может владеть несколькими апартаментами в нежилом здании. Это может быть как 1-2 номера, так и 15-20.
Объекты с апартаментами деляется на сервисные и несервисные. Именно первые относятся к апарт-отелям. В них оказываются все гостиничные услуги: регистрация, уборка в номерах, выдача постельного белья. Это гостиницы современного формата. ориентированные как на краткосрочное, так и на длительное проживание. У собственников есть право самостоятельно сдавать свои номера в аренду.
Несервисные здания не оказывают гостиничных услуг. В них тоже находятся апартаменты, в которых живут или сами собственники, или те, кому эти помещения сданы в аренду. Обычно практикуется сдача посуточно. Один человек может владеть несколькими апартаментами в нежилом здании. Это может быть как 1-2 номера, так и 15-20.
Можно ли оформить апартаменты как апарт-отель
Владельцы апартаментов могут передать их под управление УК или не делать этого и сдавать в аренду самостоятельно. Также есть возможность зарегистрировать несколько помещений как апарт-отель и оказывать услуги официально. Граждане не торопятся этого делать по несколькими причинам:
Если планируется построить апарт-отель, сначала нужно определить звездность. Она должна быть не ниже, чем 3*, и этот момент нужно продумать заранее. Звездность может быть и выше, но не ниже. Правительство России утвердило требования к отелям разной звёздности в «Положении о классификации гостиниц»:
Независимо от категории, персонал должен проявлять вежливость, знать и соблюдать правила пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические нормы. Дополнительные требования зависят от того, на сколько звёзд претендует апарт-отель. Каждый последующий уровень также включает всё, что есть в предыдущих.
- не видят необходимости;
- не знают, как действовать;
- не понимают, каким требованиям нужно соответствовать.
Если планируется построить апарт-отель, сначала нужно определить звездность. Она должна быть не ниже, чем 3*, и этот момент нужно продумать заранее. Звездность может быть и выше, но не ниже. Правительство России утвердило требования к отелям разной звёздности в «Положении о классификации гостиниц»:
- Без звёзд. Должны быть: отопление, вентиляция, горячее и холодное водоснабжение, санузел на этаже.
- Одна звезда. Отдельный санузел не менее чем в 25% номеров, кафе или другая точка общепита. Персонал должен носить форму, знать как минимум 1 иностранный язык.
- Три звезды. Свои санузлы минимум в 50% номеров, обслуживание в номерах, завтраки.
- Четыре звезды. В каждом номере должны быть удобства: душ или ванна, туалет. Также должны присутствовать чайник или кофеварка, кондиционер, сейф, мини-бар. Из услуг — прачечная, аренда конференц-зала, химчистка.
- Пять звёзд. Гости получают эксклюзивные гигиенические принадлежности, халаты и тапочки. В номерах должны быть полноценные рабочие места. Санузел — паровая душевая кабина или джакузи.
Независимо от категории, персонал должен проявлять вежливость, знать и соблюдать правила пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические нормы. Дополнительные требования зависят от того, на сколько звёзд претендует апарт-отель. Каждый последующий уровень также включает всё, что есть в предыдущих.
Можно ли строить апарт-отели
Определить, можно ли строить апарт-отель на конкретной территории, можно с помощью Классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Если указан ВРИ «Гостиничное обслуживание» — можно строить апартаменты. Запрет на строительство пока коснулся только некоторых городов. Во многих регионах по-прежнему можно строить апартаменты, хотя их сложнее согласовывать, чем раньше. Команда разработчиков АПБ «Основа» спроектирует апарт-отель, апартаменты или другое коммерческое здание с учетом всех законодательных требований и локальных ограничений. Мы знаем, на каких землях строят апартаменты, а где это категорически запрещено. Работаем в городах: Севастополь, Симферополь, Ростов-на-Дону, Краснодар, Сочи, Пятигорск, Кисловодск, Махачкала, Дербент, Иркутск, Улан-Удэ, Калининград, Казань, Екатеринбург.
Сейчас все апартаменты можно условно разделить на 2 группы. Первая — это реконструированные исторические объекты и бывшие здания промышленного назначения. Ко второй группе относятся вновь возведенные помещения на землях, ВРИ которых не предполагает строительство жилья. В ЦИАН полагают, что в будущем градостроительные нормы могут быть доработаны, чтобы на таких территориях можно было строить жилые объекты.
Все коммерческие помещения, строительство которых уже начато или начнётся в ближайшее время, будут согласованы и введены в эксплуатацию. Чиновники уверяют, что с этим не возникнет проблем. Даже если строительство апартаментов полностью запретят, это почти не отразится на рынке, так как их доля в общем объёме возводимой недвижимости невысока. Сейчас на такую недвижимость на рынке Москвы и Санкт-Петербурга приходится около 15% спроса и предложения. Сравните: в 2010 г. этот показатель составляет от 30% до 40%.
Эксперты по недвижимости считают, что объекты, которые попадут «под амнистию», вырастут в цене до 15%, потому что сокращение предложения всегда ведет к подорожанию. Если запрет на строительство апарт-объектов будет введён на федеральном уровне, девелоперы, которые раньше специализировались на строительстве коммерческих зданий, переквалифицируются и начнут строить многоквартирные дома. Для крупных застройщиков это реально, потому что значительная разница есть только на уровне проектной документации, а строительные процессы не имеют кардинальных отличий.
Сейчас все апартаменты можно условно разделить на 2 группы. Первая — это реконструированные исторические объекты и бывшие здания промышленного назначения. Ко второй группе относятся вновь возведенные помещения на землях, ВРИ которых не предполагает строительство жилья. В ЦИАН полагают, что в будущем градостроительные нормы могут быть доработаны, чтобы на таких территориях можно было строить жилые объекты.
Все коммерческие помещения, строительство которых уже начато или начнётся в ближайшее время, будут согласованы и введены в эксплуатацию. Чиновники уверяют, что с этим не возникнет проблем. Даже если строительство апартаментов полностью запретят, это почти не отразится на рынке, так как их доля в общем объёме возводимой недвижимости невысока. Сейчас на такую недвижимость на рынке Москвы и Санкт-Петербурга приходится около 15% спроса и предложения. Сравните: в 2010 г. этот показатель составляет от 30% до 40%.
Эксперты по недвижимости считают, что объекты, которые попадут «под амнистию», вырастут в цене до 15%, потому что сокращение предложения всегда ведет к подорожанию. Если запрет на строительство апарт-объектов будет введён на федеральном уровне, девелоперы, которые раньше специализировались на строительстве коммерческих зданий, переквалифицируются и начнут строить многоквартирные дома. Для крупных застройщиков это реально, потому что значительная разница есть только на уровне проектной документации, а строительные процессы не имеют кардинальных отличий.
Немного истории: как появились апартаменты
В начале нулевых в столице началась переделка исторических и бывших промышленных зданий. Первые апартаменты представляли собой элитные объекты с интерьером в стиле лофт. В 2003 г. в Санкт-Петербурге открылся первый апарт-отель «Пятый элемент», а ещё через несколько лет, после кризиса 2008 года, началась активная стройка апартаментов на землях, на которых нельзя было возводить жилые объекты. Немногим раньше, в 2006 г., в Москва-сити появились первые небоскребы, в которых были не только офисы, но и помещения для жизни.
Правительство смотрело на новый формат благосклонно. Строительство коммерческих помещений спасало девелоперов от разорения, позволяло людям получать сравнительно дешёвое квази-жильё. При этом разрешение на строительство апартаментов можно было получить сравнительно легко. Со временем девелоперы стали строить апарт-объекты не только исходя из ВРИ участка, но и из желания сэкономить на технических характеристиках здания.
В 2016 году Минстрой планировал принять законопроект, приравнивающий апартаменты к жилой недвижимости, однако прошло 2 года, и в 2018 г. проект отозвали. Вместо него разработали другой, который даже не дошёл до первого чтения, а в январе 2025 г. был отклонен. Депутаты заявили, что реализация в текущем виде вызывает сомнения. Граждане и сейчас могут владеть и пользоваться помещениями, расположенными в офисных зданиях, не нарушая закон. А вот приравнять их к жилым не позволяют ст. 17 и другие статьи Жилищного кодекса.
Правительство смотрело на новый формат благосклонно. Строительство коммерческих помещений спасало девелоперов от разорения, позволяло людям получать сравнительно дешёвое квази-жильё. При этом разрешение на строительство апартаментов можно было получить сравнительно легко. Со временем девелоперы стали строить апарт-объекты не только исходя из ВРИ участка, но и из желания сэкономить на технических характеристиках здания.
В 2016 году Минстрой планировал принять законопроект, приравнивающий апартаменты к жилой недвижимости, однако прошло 2 года, и в 2018 г. проект отозвали. Вместо него разработали другой, который даже не дошёл до первого чтения, а в январе 2025 г. был отклонен. Депутаты заявили, что реализация в текущем виде вызывает сомнения. Граждане и сейчас могут владеть и пользоваться помещениями, расположенными в офисных зданиях, не нарушая закон. А вот приравнять их к жилым не позволяют ст. 17 и другие статьи Жилищного кодекса.
Резюме
Сейчас, когда Госдума отклонила законопроект, принятия которого ждали 4 года, во многих городах может начаться процесс департаментации. Это означает, что реализовывать планы по строительству апарт-объектов нужно как можно быстрее. Если вам нужно разработать проектную документацию, команда АПБ «Основа» с радостью в этом поможет.
