Апарт-отель — тип средства размещения, который с 2021 года проходил через турбулентность: отклонение законопроекта о статусе апартаментов, московский мораторий 2024 года, сокращение предложения на 20% за год, решение Конституционного суда февраля 2026 года о регистрации. На этом фоне спрос на проектирование апарт-отелей в регионах остаётся высоким — особенно на юге России, в курортных зонах и СНГ. Но проектирование теперь требует более внимательного подхода: к виду разрешённого использования земли, к выбору типа средства размещения по новой классификации, к архитектурным решениям под требования ПП № 1951.
В статье разберём, что такое апарт-отель с точки зрения классификации 2025 года, как выбрать правильный ВРИ для участка, какие нормы действуют при проектировании и как учесть текущую регуляторную ситуацию.
Что такое апарт-отель в 2026 году: тип и отличия
Согласно Постановлению Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения» апарт-отель — это тип средства размещения, номерной фонд которого состоит из номеров категории «апартамент» и «студия». Ключевое отличие от обычной гостиницы — наличие в каждом номере кухонного оборудования, позволяющего длительное пребывание гостя.
В отельной типологии новой классификации апарт-отелю присваивается категория от 1 до 5 звёзд. При этом типы с похожим названием различаются:
- апарт-отель — единый комплекс с общим управлением, все номера подчинены одному оператору, оказываются полные гостиничные услуги;
- комплекс апартаментов — один или несколько корпусов с номерами разных категорий, у каждого из которых может быть свой владелец, но общая управляющая компания обеспечивает единый стандарт обслуживания;
- сервисные апартаменты — юридически ближе к комплексу апартаментов, когда собственники передают номера в аренду через УК.
Отдельно от средств размещения существуют несервисные апартаменты — нежилые помещения в многофункциональных зданиях, где владельцы сдают жильё самостоятельно без оказания гостиничных услуг. Это уже не отельный формат, а особая форма нежилой недвижимости, которая сейчас проходит через правовую турбулентность.
Правовой статус апартаментов: ситуация на 2026 год
Для инвестора, планирующего строительство, принципиально важно различать два возможных пути проектирования.
Путь 1 — апарт-отель как средство размещения
Объект проектируется как гостиница с номерами категорий «апартамент» и «студия», проходит классификацию по ПП № 1951, работает под единым оператором и оказывает гостиничные услуги. Это понятный и стабильный путь: регуляторика прозрачна, классификация обязательна и работает, каналы продаж (агрегаторы) принимают такие объекты. Ограничений на строительство — нет, кроме общих градостроительных.
Путь 2 — многофункциональный комплекс с апартаментами
Объект проектируется как нежилое здание, в котором собственники владеют отдельными помещениями. В этом сегменте сейчас действуют серьёзные ограничения:
- Мораторий на новое строительство апартаментов в Москве — введён в октябре 2024 года. Мэрия отказывается согласовывать новые проекты, рекомендуя застройщикам менять статус на жилой. Ранее начатые проекты завершаются по прежним согласованиям.
- Отклонённый законопроект № 1162929-7 — в январе 2025 года Госдума отклонила в первом чтении закон, который должен был закрепить правовой статус апартаментов. Документ обсуждался с 2021 года, но компромисс достигнут не был.
- Решение Конституционного суда РФ, февраль 2026 — КС признал запрет на регистрацию в апартаментах противоречащим Конституции и обязал власти внести изменения в законодательство. В ответ МВД в феврале 2026 года представило законопроект о праве на временную регистрацию в апартаментах, приравненных к жилью.
- Сокращение предложения. По данным «Метриум», объём предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы за год (май 2024 — май 2025) снизился почти на 20%. В 2024 году стартовало 4 новых проекта против 25 годом ранее.
Для проектировщика это означает: схема «строим апартаменты как квазижильё» в крупнейших городах закрыта. В регионах, где моратория нет, можно проектировать при условии корректного ВРИ земли — но с пониманием, что правовое поле меняется и проект должен быть гибким к возможной реклассификации.
Именно поэтому в 2026 году путь через апарт-отель как тип средства размещения становится предпочтительнее. Он даёт понятную правовую рамку, чёткую классификацию и стабильный регуляторный статус.
ВРИ земельного участка для апарт-отеля
Ключевой вопрос при проектировании апарт-отеля — соответствие вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ) планируемому объекту.
Для апарт-отеля как средства размещения подходят следующие ВРИ по Классификатору видов разрешённого использования земельных участков (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412):
- 4.7 «Гостиничное обслуживание» — основной ВРИ для гостиниц, апарт-отелей, мотелей с предоставлением гостиничных услуг;
- 4.0 «Предпринимательство» — общий ВРИ, допускающий гостиничные функции;
- 5.1 «Спорт» в сочетании с 4.7 — для курортно-оздоровительных комплексов;
- 5.2.1 «Туристическое обслуживание» — для объектов туристской индустрии, включая базы отдыха с элементами апарт-размещения.
Для комплексов апартаментов без единого оператора часто используются другие ВРИ — 2.7 «Обслуживание жилой застройки», 4.0 «Предпринимательство» в сочетании с нежилым функционалом. Но именно эти ВРИ сейчас находятся под прицелом регуляторов в крупных городах.
На предпроектной стадии критично:
- получить ГПЗУ с чётко зафиксированным ВРИ;
- проверить ВРИ по актуальным Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципалитета;
- при необходимости — провести процедуру изменения ВРИ через публичные слушания или внесение изменений в ПЗЗ (это 3–6 месяцев дополнительно к срокам проектирования);
- получить справку об отсутствии градостроительных ограничений по участку.
Классификация апарт-отеля по ПП № 1951
Апарт-отели подлежат обязательной классификации по ПП № 1951 от 27.12.2024. Процедура двухступенчатая: обязательная самооценка через приложение «Инспектор» ФГИС Росаккредитации и добровольное присвоение категории (1–5 звёзд) через аккредитованную организацию.
На стадии проектирования важно сразу определить целевую категорию — от неё зависят требования к зданию:
Для апарт-отелей 4⭑ и 5⭑ с номерным фондом более 50 номеров обязательны дополнительно 5% многокомнатных или соединяющихся номеров и 5% номеров высшей категории.
Подробнее о классификации и процедуре — в нашей статье «Классификация гостиниц: актуальные правила на 2026 год».
Особенности проектирования апарт-отеля
Кухонное оборудование в номерах
Это ключевое отличие от обычной гостиницы. Каждый номер апарт-отеля оборудуется кухонной зоной: варочная поверхность, вытяжка, холодильник, раковина, место для посуды и приготовления пищи.
На проектной стадии это означает:
- индивидуальная приточно-вытяжная вентиляция с фильтрацией запахов для каждого номера;
- отдельный контур водоснабжения и водоотведения;
- усиленный узел электроснабжения (варочная поверхность, посудомоечная машина);
- пожарная автоматика повышенной надёжности (наличие бытовых приборов увеличивает пожарные риски);
- индивидуальные приборы учёта ресурсов для каждого номера — обычная практика для апарт-отелей с собственниками.
Длительное пребывание гостя
Формат апарт-отеля предполагает, что гости живут неделями и месяцами, а не одну-две ночи. Это влияет на планировки:
- больший объём систем хранения в номере — гардеробные, полки, шкафы;
- рабочее место с розетками и USB-портами;
- полноценная зона приготовления пищи, а не «кофе-уголок»;
- увеличенная площадь санузла — для длительного пребывания минимум 4 м² вместо 1,75 м²;
- звукоизоляция между номерами выше нормативной — гости дольше находятся в номере и больше готовят, принимают гостей.
Общественные зоны
По сравнению с обычной гостиницей апарт-отель требует других общественных пространств:
- рецепция и лобби — обязательны, но обычно компактнее, чем в классическом отеле;
- прачечная-самообслуживания или услуги прачечной — принципиальна для длительного проживания;
- коворкинг-зона или бизнес-лаунж — замена конференц-залу;
- фитнес-зал небольшого формата;
- минимаркет или лобби-магазин — гости закупают продукты для приготовления в номере;
- ресторан не обязателен (гость готовит сам), но завтрак часто включён — проектируется как компактная столовая или зал «шведский стол».
Инженерные системы
Апарт-отель — это одновременно и гостиница, и комплекс с признаками жилой застройки. Это диктует специфику инженерии:
- раздельные коммерческие и бытовые стояки;
- отдельная система газоснабжения (если используется газовая плита в номерах — что редко, обычно только электрика);
- индивидуальное регулирование температуры в каждом номере;
- системы «умный номер» — управление светом, климатом, шторами, замками;
- увеличенная мощность электроснабжения по сравнению с классической гостиницей той же площади.
Доступность для МГН
Согласно СП 59.13330.2020 не менее 5% номеров апарт-отеля должны быть доступны для маломобильных групп населения. Это влияет на планировочные решения:
- ширина коридоров от 1,4 м для свободного проезда коляски;
- лифты с кабинами, подходящими для колясок;
- расширенные дверные проёмы в номерах для МГН;
- адаптированные санузлы с поручнями и пространством для манёвра;
- пандусы и специальные парковочные места.
Этапы проектирования апарт-отеля
Общий цикл проектирования апарт-отеля соответствует стандартному циклу для гостиничного объекта:
- Предпроектный анализ — проверка ВРИ, ГПЗУ, оценка экономики проекта, выбор целевой категории (3⭑/4⭑/5⭑);
- Концепция и мастер-план — функциональное зонирование, состав номерного фонда, доля номеров высшей категории, маркетинговый анализ;
- Эскизный проект — объёмно-планировочные решения, архитектурный облик, визуализации, проверка на соответствие ПП № 1951;
- Архитектурно-градостроительный облик — согласование с органами местного самоуправления по ст. 40.1 ГрК РФ;
- Проектная документация — все разделы по ПП РФ № 87 от 16.02.2008, включая технологические решения для кухонных зон в номерах;
- Экспертиза — государственная или негосударственная с получением положительного заключения;
- Рабочая документация — детализация для производства СМР;
- Дизайн-проект интерьеров — общественные зоны и типовые планировки номеров;
- Авторский надзор — до ввода объекта в эксплуатацию.
Подробнее о каждом этапе и их продолжительности — в статье «Сроки проектирования гостиницы: сколько занимает в 2026 году».
Стоимость проектирования апарт-отеля
Апарт-отели находятся в среднем ценовом сегменте проектирования средств размещения. Рыночные ставки в 2026 году для апарт-отеля и комплекса апартаментов — 3 500–5 000 ₽/м² за проектную документацию. Для объекта площадью 5 000 м² это ориентировочно 17–25 млн рублей.
Стоимость выше, чем для обычной городской гостиницы сопоставимой площади, из-за специфики инженерных решений и индивидуальных кухонных зон в каждом номере. Но ниже, чем для курортного отеля 5⭑ с полным комплексом SPA и ресторанов.
Детальный разбор ценообразования — в статье «Сколько стоит проектирование гостиницы в 2026 году».
Нормативная база проектирования апарт-отеля
Основные документы, на которые опирается проектировщик:
- Градостроительный кодекс РФ (ст. 40.1 — АГО, ст. 49 — экспертиза, ст. 51 — разрешение на строительство);
- Постановление Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 — состав разделов проектной документации;
- Постановление Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024 — Положение о классификации средств размещения;
- Постановление Правительства РФ № 1952 от 27.12.2024 — Правила классификации и ведения реестра;
- Постановление Правительства РФ № 1853 от 18.11.2020 (в ред. от 27.12.2024) — Правила предоставления гостиничных услуг;
- Классификатор ВРИ (приказ Росреестра № П/0412 от 10.11.2020);
- СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования»;
- СП 59.13330.2020 «Доступность зданий для МГН»;
- СП 118.13330 «Общественные здания и сооружения»;
- СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и выходы»;
- СанПиН 2.1.3684-21 — санитарные требования.
Мораторий и региональные ограничения
Хотя федерального запрета на строительство апартаментов нет, региональные ограничения действуют:
- Москва — мораторий на согласование новых проектов апартаментов (не апарт-отелей как средств размещения) введён в октябре 2024 года;
- Махачкала — аналогичный мораторий действует с 2024 года;
- Ряд других крупных городов — неформальные ограничения через усложнение процедур согласования ВРИ.
Для апарт-отелей как средств размещения с ВРИ «Гостиничное обслуживание» эти ограничения не применяются. Это и есть причина, по которой в 2026 году проектирование именно в отельном формате становится предпочтительнее — путь понятен, регуляторика стабильна, запрет не грозит.
В курортных регионах — Крым, Сочи, Краснодарский край, Кавказские Минеральные Воды, Северный Кавказ, побережье Балтики — спрос на апарт-отели продолжает расти. Для бюро с опытом работы в этих локациях формат остаётся одним из самых востребованных.
Почему проектирование апарт-отеля стоит доверить специализированному бюро
Апарт-отель — гибридный формат, сочетающий требования гостиницы (классификация по ПП № 1951, категории, общественные зоны) и особенности жилой типологии (индивидуальные кухни, длительное пребывание, повышенные требования к звукоизоляции). Проектирование такого объекта требует от команды одновременного понимания:
- регуляторики средств размещения (балльная оценка, требования к номерному фонду, процедура классификации);
- градостроительной специфики (выбор ВРИ, согласование АГО, учёт региональных ограничений);
- инженерных решений для комбинированного назначения (вентиляция кухонь, индивидуальный учёт ресурсов, «умный номер»);
- экономики объекта (оптимизация номерного фонда под целевую загрузку, баланс категорий).
АПБ «Основа» проектирует апарт-отели и комплексы апартаментов в Крыму, Сочи, Ялте, Ереване и других регионах России и СНГ. В портфолио — объекты 4⭑ и 5⭑, реализованные с учётом новой классификации средств размещения, с получением положительных заключений экспертизы. Работаем в BIM с первого этапа проектирования, что позволяет учитывать все требования ПП № 1951 ещё на стадии концепции.
Подробнее об услуге и примерах реализованных объектов — в разделе Проектирование гостиниц и комплексов апартаментов и в каталоге Проекты гостиниц.
Дата публикации: 2025-02-21. Дата обновления: 19.04.2026. Статья полностью переработана под актуальные требования классификации средств размещения (ПП № 1951 от 27.12.2024), с учётом решения Конституционного суда РФ от февраля 2026 года и текущей регуляторной ситуации с апартаментами.
