Оформление разрешения на реконструкцию здания и сооружения – это важный этап, который необходимо пройти перед началом работ. Без получения данного документа проведение реконструкции будет незаконным и может привести к серьезным последствиям.
Процесс получения разрешения порой бывает сложным, так как требует сбора большого количества документов и посещения различных инстанций. Также необходимо заказать проект у специалистов для того, чтобы правильно выполнить реконструкцию. В целом, потребуется много времени и усилий, чтобы получить разрешение на реконструкцию и документы. В этой статье мы расскажем, как начать процесс и как ускорить его.
Что такое реконструкция
Реконструкция – это процесс полного или частичного изменения здания или сооружения, включая изменение его назначения, планировки территории и общей структуры. Работа может включать установку нового оборудования и перепланировку территории.
Реконструкция включает в себя такие работы, как:
- Перепланировка помещений с увеличением их высоты.
- Разборка старых конструкций и замена на новые.
- Усиление конструктивных элементов.
- Укрепление фундамента или грунта (цементация, битумизация, забивка свай, термическая обработка и т.д.).
- Пристройка к зданию.
- Реконструкция фасада с улучшением внешнего вида (штукатурка, утепление, увеличение количества окон и дверей).
- Надстройка.
- Полная перестройка сооружения.
- Капитальный ремонт здания.
- Замена или монтаж новых инженерных систем (водопровод, канализация, электричество, отопление и т.д.)
- Кровельные работы (ремонт или замена крыши, установка мансарды).
- Укладка новой гидроизоляции или утеплителя (частичная замена).
- Усиление или создание нового уклона кровли.
Какие именно работы и какой тип реконструкции будут проводиться, зависит от текущего состояния здания. Существует полная и частичная реконструкция, которые могут использоваться в зависимости от потребностей.
Частичная реконструкция – это менее масштабный процесс, который включает в себя внутреннюю перепланировку (без замены стен и перекрытий). Этот метод подходит для зданий с небольшим физическим износом.
Сведения о разрешении на реконструкцию
Для проведения реконструкции капитального объекта необходимо получить разрешение на строительство, выдаваемое государственным органом, обладающим соответствующими полномочиями.
Это разрешение подтверждает соответствие документации проекта требованиям градостроительства, что позволяет производить реконструкцию капитального сооружения.
Все работы должны производиться строго по проекту, любые другие действия будут считаться незаконными и объект не будет принят в эксплуатацию, если будут обнаружены нарушения или отклонения от согласованной документации.
Заявление на получение разрешения на реконструкцию могут подавать застройщики – юридические или физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками земельных участков, где расположены капитальные объекты, подлежащие строительству или реконструкции.
Согласование в инстанциях
Согласование любых планируемых действий с жилым или нежилым фондом обязательно должно происходить в соответствующих инстанциях, которых, кстати, немало, но в целом процесс является довольно простым и не занимает много времени.
Копию техпаспорта необходимо взять в Бюро технической инвентаризации. Собственнику выдается копия по запросу. Затем копия направляется в архитектурное управление.
Следующий шаг после получения разрешения на проведение реконструкции – обращение в жилищную инспекцию для оформления акта выполненных работ. Затем следует направить собранный пакет документов в городскую администрацию.
Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию
Для получения разрешения на реконструкцию необходимо подготовить следующую документацию:
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором расположен объект. Это может быть договор аренды, свидетельство о праве собственности и т.д.
- Градостроительный план земельного участка.
- Пояснительная записка, в которой описываются планируемые работы и их обоснование.
- Градостроительный план на земельный участок с указанием расположения объекта, подъездов и границ с другими зданиями.
- Схематические изображения проекта, включая архитектурные решения и инженерные сети.
- Информация об используемых сетях, включая планы, оборудование и точки подключения.
- Проектная документация, включающая чертежи и схемы демонтажа или реконструкции здания.
- Описание организационных мероприятий, необходимых для проведения работ.
- Данные об аккредитации организации, проводящей негосударственную экспертизу.
- Заключение государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы (если требуется).
- Разрешение на отклонение от утвержденных параметров реконструкции (если имеется).
- Согласие всех сособственников объекта на планируемые изменения, если правообладателей несколько.
- Решение общего собрания собственников помещений и машиномест, если речь идет о реконструкции многоквартирного жилого дома.
- Доверенность, если разрешение запрашивает представитель заявителя.
- Заявление на выдачу разрешения.
Кто дает разрешение на реконструкцию капитального объекта? Застройщик должен подать заявление в соответствующие органы власти. Это могут быть федеральные или местные органы власти. В регионах можно получить разрешение администрации на реконструкцию.
После завершения работ по реконструкции нужно получить акт ввода объекта в эксплуатацию, а также составить технический план с измененными характеристиками. Оба документа необходимо передать в службу государственного кадастра.
Основания для отказа выдачи документа
Причин, по которым разрешение на реконструкцию сооружения могут не выдать, не много. Рассмотрим основные:
- Неполный пакет документов был предоставлен по административным требованиям. Информация, представленная в документах, не соответствует требованиям градостроительного плана территории. В случае линейного объекта, документация не соответствует проекту планировки и проекту межевания территории. Кроме того, документы должны соответствовать требованиям разрешения на отклонения от предельных параметров строительства и реконструкции.
- Лицо, подающее заявление, не имеет на это узаконенных полномочий.
- Заявитель просит продлить срок действия разрешения на строительство, но при этом ни строительные, ни реконструкционные работы на объекте так и не были начаты.
Когда разрешение не требуется?
Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только при наличии соответствующего разрешения. Однако, существуют исключения из этого правила, когда выдача разрешений на реконструкцию не требуется. Это происходит, если планируемые изменения не повлияют на надежность и безопасность здания, а также если предельные параметры строительства не будут превышаться в процессе работ.
Разрешение на реконструкцию жилого дома не требуется, если дом является вашим собственным жилым помещением. Это распространяется и на сооружения, которые не являются объектами капитального строительства, если их реконструкция не приведет к серьезным изменениям в надежности и безопасности здания. Для изменения жилого дома на садовом участке и хозяйственных построек не требуется разрешение на реконструкцию. Это касается и гаража, но только если на территории участка нет предпринимательской деятельности.
Последствия реконструкции без получения разрешения
Владельцы объектов часто не запрашивают разрешение на реконструкцию зданий, потому что это требует времени и денег на сбор документации и разработку проекта. Если они не хотят этого делать, то их действия можно назвать самовольными. Последствия такой реконструкции могут быть негативными.
Самовольная реконструкция и строительство – это два разных понятия. В первом случае уже есть объект, который был построен на основании полученного ранее разрешения и имеет определенные технические параметры, внесенные в кадастровый учет. Во втором случае происходит строительство нового объекта без получения соответствующего разрешения.
Вот такой тонкий момент может возникнуть в случае, если происходило самовольное возведение постройки, в этом случае ее могут снести. Но когда речь идет о перестройке без соответствующего разрешения, демонтаж может быть слишком серьезной мерой наказания, ведь у лица уже было правомочное строение, и только последующие перестройки проводились незаконно.
В данном случае важно учитывать, что, если строительство было осуществлено без разрешений, здание может быть уничтожено. Однако, в случае реконструкции, демонтаж является слишком суровым наказанием, поскольку у лица уже имелось правомочное здание, которое было использовано для дальнейших изменений, нарушающих закон.
С учетом вышеизложенного, норма о демонтаже в случае незаконного строительства может быть сформулирована в виде требования о восстановлении объекта до первоначального состояния, т.е. до момента, когда он был признан законным сооружением, и все изменения, произведенные в результате самовольного строительства, должны быть удалены.
Однако, для случаев самостоятельного строительства законодательством предусмотрена альтернативная мера - “приведение объекта в соответствие с параметрами, определенными Правилами землепользования и застройки или Обязательными требованиями к параметрам застройки, установленными законодательством”.
Тогда может возникнуть вопрос о применении этой новой меры и для случаев незаконного строительства. Ведь если здание вернуть в исходное состояние, его параметры уже могут не соответствовать современным требованиям градостроительства.
В целом, здесь возникают сложности. Очевидно, что если работы были проведены без разрешения на проведение реконструкции и было предписано восстановление объекта в соответствии с установленными нормами, то у владельца есть два варианта действий: восстановить объект до первоначального состояния (если это не нарушает существующие нормы) или привести его в соответствие с современными требованиями.
Проведение реконструкционных работ, как правило, требует глубоких знаний, опыта и соблюдения всех соответствующих этапов. Только таким образом можно обеспечить безопасность и успешную эксплуатацию здания.
Нарушение установленных норм, строительных технологий и других требований может привести к появлению трещин и разрушению фундамента, перекрытий и даже самого здания. Поэтому необходимо соблюдать все требования законодательства и использовать только профессиональных и опытных специалистов.
