Для возведения любого объекта капитального строительства необходима проверенная и утвержденная проектная и рабочая документация, разработанная организацией, членом соответствующего СРО. При выборе проектировщика заказчик проводит небольшой тендер сравнивая стоимость разработки проектной документации на строительство, предложенную несколькими архитектурно-проектными организациями, и выбирает из них оптимальный вариант, устраивающий его по стоимостным показателям и по продолжительности выполнения работы.
Основные принципы расчета стоимости проектной документации
Расчет стоимости проектирования на основе нормативов, составляющих федеральный реестр сметных нормативов (ФРСН) обязательно производится для объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств бюджетов любого уровня. При использовании частных инвестиций расчет стоимости проектирования на основе нормативов, составляющих ФРСН, выполняется только, если это предусмотрено действующим законодательством или договором.
В 2021 году, Минстроем РФ был издан приказ от 1.10.21 г. № 707/пр. об утверждении метода расчета стоимости проектирования, где стоимость разработки проектной документации рассчитывается на основе минимальных нормативных затрат (МНЗ) и где приводится порядок и последовательность определения величины МНЗ. Однако уже разработаны и включены в ФРСН несколько МНЗ на проектные работы, поэтому пока стоимость проектирования рассчитывается согласно Справочнику базовых цен на проектные работы в строительстве (СБЦ), разработанному на основании методов, применяемых согласно приказу Минрегионразвития РФ от 29.12.2009 г. № 620. В ходе дальнейшего расчета и утверждения МНЗ на разработку проектов зданий и сооружений различного назначения, положения СБЦ будут заменяться на МНЗ.
Что входит в стоимость проектных работ
Финишная цена проекта строительства или реконструкции нового или существующего здания или сооружения состоит из затрат на создание:
- проектной документации с сопровождением в ходе экспертизы - чаще всего она составляет 40% об общей стоимости;
- рабочей документации – 60% от стоимости проекта в целом.
При разработке документации на здание или сооружение, в финансировании которых бюджетные средства отсутствуют, 5% от стоимости проекта может быть выделено на предпроектные работы – участие в сборе и получении исходно-разрешительной документации, а также на разработку эскизного проекта.
При расчете цены разработки проектной документации на основе СБЦ необходимо предусматривать, что в стоимость чаще всего не включены:
- вариантное проектирование;
- внесение изменений (кроме исправления ошибок проектировщиков);
- разработка раздела КМД и деталировок технологических трубопроводов;
- работы по техническому обследованию реконструируемых зданий и сооружений;
- разработка чертежей нестандартного оборудования;
- разработка ППР (проектов производства работ);
- проектирование временных зданий и сооружений для нужд строительства;
- авторский надзор;
- разработка АСУ и АСУТП;
- разработка раздела ГО и ЧС;
- разработка раздела по противодействию терроризму;
- разработка экологического раздела;
- проектирование наружных сетей жизнеобеспечения (за пределами границы проектирования).
Стоимость указанных работ и затраты на разработку отдельных разделов, входящих в состав проектной документации расцениваются по отдельности и стоимость их разработки включается в стоимость, определенную по СБЦ.
Методика расчета цены проектных работ по СБЦ
Расчет цены проекта здания или сооружения производится индивидуально в зависимости от конкретного объекта проектирования и условий договора. Постоянные величины принимаются по СБЦ на проектные работы, они зависят от основных характеристик здания или сооружения. В частности, в СБЦ постоянная величина базовой цены разработки проектной документации на жилые дома зависят от их объема и различаются для:
- малоэтажной застройки – одно-, двух- и трехэтажных домов;
- многоквартирных домов:
- четырех- и пятиэтажных;
- высотой от шести до десяти этажей;
- одиннадцать – тринадцать этажей;
- четырнадцать – шестнадцать этажей;
- семнадцать – двадцать этажей;
- выше двадцати этажей.
Далее, в зависимости от назначения объекта принимаются понижающие коэффициенты. Так, при привязке типового проекта жилого дома принимается коэффициент от 0,2 до 0,35, если проект применяется без изменений и до 0,8, если изменяется этажность, фасады, планировка. А если разрабатывается документация на жилой комплекс, состоящий из нескольких одинаковых зданий, то стоимость проектирования первого корпуса принимается, как создание проекта отдельного здания. А стоимость чертежей остальных корпусов принимается, как привязка проекта первого дома.
Одновременно должны учитываться и усложняющие факторы, в частности наличие грунтов с признаками просадочности, вечномерзлых, заторфованных и других типов, сейсмичность выше 7 баллов и др. Повышается стоимость разработки проектной и рабочей документации в случае, если по требованию заказчика сокращается продолжительность проектирования относительно предусмотренной нормативными документами сроков.
Порядок формирования договорной цены проектирования
Договорная цена проектирования формируется в результате соглашения сторон на ее определенную величину. При формировании задания на проектирование определяется необходимость разработки отдельных разделов проекта, поскольку цена проектирования зависит от его объема. В частности, сметный раздел разрабатывается в обязательном порядке только для объектов, финансируемых хотя бы частично за счет средств бюджетов различного уровня. Между тем, разработка этого раздела существенно влияет на общую стоимость проекта.
Как правило, чем большие объемы работ выполняет проектная организация, тем быстрее стороны договариваются о цене. Так работает архитектурно-планировочное бюро «Основа» https://osnova.org.ru, с основными подразделениями в Севастополе и Симферополе, но благодаря профессиональным возможностям и высокой договороспособности разрабатывающая проекты гостиниц, жилых домов бизнес-класса, ресторанов и торговых и бизнес-центров, расположенных в Северо-Кавказском, Приволжском, Южном, Центральном, Уральском федеральных округах, а также Калининграде.
