Разработке нового проекта предшествует предпроектный анализ – процесс сбора, изучения, исследования и оценки доступной информации, связанной с конкретным объектом или определенной территорией – объектами проектных разработок. Его целью является прогнозирование реальности возведения здания и его безопасной эксплуатации, оценка эффективности инвестиций в его строительство, подготовка плана реализации и расчета величины рисков, которые при этом могут возникнуть.
Методы достижения цели предпроектного анализа
Для того чтобы достичь цели предпроектного анализа необходимо решение ряда задач:
- составление перечня пожеланий к проекту со стороны инвестора;
- анализ прогнозируемых показателей здания:
- объемно-планировочных;
- сметной стоимости;
- степени безопасности процесса реализации;
- оценка реальности исполнения пожеланий инвестора;
- вариантная разработка процесса реализации проекта:
- составление планов расположения отдельных зданий с описанием их показателей;
- формирования охранных зон наружных инженерных сетей;
- детальный анализ возникающих в ходе исполнения проекта предполагаемых рисков и расчет степени их допустимости;
- выбор максимально эффективного варианта исполнения анализируемого проекта, разъяснение причин его выбора и констатация условий, позволяющих добиться максимальной прибыльности;
- разработка мероприятий по исполнению проекта и расчет степени риска на этом этапе.
С целью обеспечения достоверности предпроектного анализа проекта необходима информация:
- информация о предоставленном под застройку земельном участке;
- информация о здании, намеченном к строительству;
- информация о существующем здании перед его реконструкцией или техническом перевооружении;
- пожелания инвестора к объекту: площадь, мощность, предполагаемые технологические процессы, др.;
- расчет предполагаемой прибыли при реализации проекта.
Итоги предпроектного анализа позволят инвестору получить значительный объем информации к размышлениям о необходимости реализации конкретного проекта и его полезности.
Виды предпроектного анализа
На практике используется несколько разновидностей предпроектного анализа территории, в частности:
- социально-экономический, полезный при начальном ознакомлении с местом исполнения проекта и его населением;
- градостроительный, позволяющий анализировать состояние застройки на месте исполнения проекта;
- анализ доступности места исполнения проекта, позволяющий выполнить анализ транспортной инфраструктуры территории, в т.ч общественного транспорта.
- пространственный (анализ геоданных) - сопоставляя анализируемые характеристики зданий и выполняя визуализацию их свойств выявляет характерные особенности места исполнения проекта, что дает возможность определить первоочередные направления ее развития. Применительно к исследуемым объектам пространственный анализ может быть нескольких видов:
- воздействие проектируемого здания на место исполнения проекта (влияние охранной зоны объекта культурного наследия на осуществление возможности жилой застройки);
- воздействие места исполнения проекта на объект анализа (влияние хорошо спланированного общественного пространства на размещение торгового или офисного центра);
- соотношение объектов анализа, ранжированное по какому-либо показателю (например, по престижности места расположения жилья).
Проработка каждого вида предпроектного анализа выполняется в несколько этапов:
- получение и визуализация геодезических данных;
- выявление скрытых закономерностей, позволяющих анализировать информацию максимально глубоко, что даст возможность детализировать разработку проектов;
- расчет индекса взаимозависимости показателей друг от друга, позволяющих обосновать инвестиции (например реконструкция заводского корпуса под торговый центр).
Конкретный вид предпроектного анализа определяется применительно к объекту конкретного назначения.
Порядок и результаты проведения предпроектного анализа
Порядок ведения предпроектного анализа не регламентируется существующими нормативами, но регулируется законодательными положениями, которые относятся к инвестиционной деятельности, градостроительству, экологии, энергоэффективности и другим сферам. В большинстве случаев задачи предпроектного анализа решаются поэтапно. Отчет, который составляется по итогам исследования, содержит результаты анализа информации по каждому из этапов:
- определение возможности реализации проекта, где содержатся:
- исходная информация об объекте;
- условия сохранения сформированных охранных зон построенных зданий;
- предполагаемые производственные технологии;
- требования безопасности собственно объекта и применяемой технологии;
- эскизные проектные решения и обоснование выбора объекта;
- предлагаемые отклонения от норм безопасности и проектных величин охранных зон;
- мероприятия, позволяющие снизить уровень риска и повысить безопасность;
- расчеты, обосновывающие возможность исполнения проекта.
Завершает раздел вывод о реальности исполнения проекта.
- оценка прибыльности исполнения проекта, куда входят:
- показатели, оказывающие влияние на экономику проекта;
- технические и технологические характеристики объекта;
- предполагаемая система управления и организации деятельности объекта;
- номенклатура исходно-разрешительных документов, требования по квалификации исполнителей;
- средства, выделяемые инвестором на исполнение проекта;
- предполагаемые постоянные и переменные эксплуатационные расходы;
- ожидаемые амортизационные расходы;
- предварительный план реализации готовой продукции;
- ожидаемые экономические показатели реализуемого проекта;
- финансовые риски проекта.
В заключение раздела резюмируется предполагаемая прибыльность проекта;
формирование плана исполнения проекта, где содержатся:
- список этапов;
- реестр требуемых мероприятий;
- потребные материально-технические ресурсы;
- конкретизированный бюджет;
- календарный или сетевой график работ;
- предложения по управлению проектом и рисками;
- задание на отдельные виды работ;
- документы по выбору поставщиков и подрядчиков.
Итог разделу подводит вывод реальности исполнения плана реализации проекта.
Последним разделом отчета становится заключение, где по итогам предпроектного анализа объекта суммируются выводы всех разделов и дается итоговое заключение, обосновывающее эффективность реализации конкретного проекта.
Предпроектный анализ территорий и объектов предполагает наличия в проектной организации специалистов, обладающих не только профессионального владения инструментами архитектурного проектирования, но и отточенным аналитическим мышлением. Специалисты такого уровня работают в архитектурно-проектном бюро «Основа» https://osnova.org.ru, которое кроме проектирования оказывает консалтинговые услуги заказчикам федеральных округов европейской части России, городов Калининграда и Екатеринбурга. Предпроектный анализ, выполненный силами АПБ «Основа», всегда получал подтверждение по результатам реализации инвестиционного проекта.
