Строительство нежилых зданий включает те же этапы, которые используются при строительстве жилых домов, но с более жесткими требованиями к объекту и застройщикам. К нежилым зданиям относятся коммерческие здания, хозяйственные постройки и промышленные объекты. В этой статье вы узнаете о том, как получить разрешение на нежилое строительство, необходимые документы, а также о нюансах, которые следует учитывать при таком строительстве.
Какие здания относятся к нежилым
Есть документ официального характера “О классификации помещений зданий гражданского назначения”. В нем подробно описываются типы объектов недвижимости, в зависимости от их назначения. Важно понимать различия между строительством жилых и нежилых зданий, чтобы правильно их классифицировать и строить в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии с документом “О классификации помещений зданий гражданского назначения” все здания подразделяются на три категории:
- Гражданские здания, которые предусмотрены для жилья, работы и оказания услуг населению;
- Промышленные здания. Ппредназначены для производства товаров и услуг;
- Сельскохозяйственные здания. Используются для содержания скота и хранения урожая.
Традиционно под понятием “нежилые здания” подразумевают постройку магазинов, развлекательных центров, спортивных комплексов, административных зданий, бизнес-центров, учебных заведений, больниц, ресторанов и других учреждений, которые направлены на обслуживание и удовлетворение потребностей общества.
Для обычного человека назначение каждого нежилого здания очевидно: магазин - для продажи товаров, стадион - для проведения спортивных мероприятий, рестораны - для приятного времяпрепровождения. Однако для профессионалов возведение нежилых зданий - это сложный процесс, который должен соответствовать требованиям заказчика. Все нежилые здания имеют гражданско-правовой режим.
Нежилые здания и сооружения могут быть построены с использованием капитальных или некапитальных конструкций. Однако, жилые здания всегда являются капитальным строительством, и новая редакция ЖК РФ не предполагает исключения для нежилых зданий. В связи с этим, новое законодательство требует, чтобы все нежилые помещения имели конструктивное обособление и пространственное разделение внутри здания, что бы было понятно, что они предназначены для конкретных целей и не являются жилыми.
Какие требования выдвигаются к возведению нежилых построек
Для строительства коммерческих объектов необходимо соблюдать больше норм и правил, чем для жилой или хозяйственной недвижимости. Это связано с тем, что промышленные здания и сооружения должны строиться под строгим контролем государственных строительных органов на всех этапах. В первую очередь, застройщик должен получить соответствующее разрешение на строительство. Без этого документа объект не может быть введен в эксплуатацию, так как контроль надзорных органов может не обеспечить безопасность объекта во время эксплуатации.
Для строительства нежилого промышленного здания, помимо приобретения земельного участка, обязательно необходимо получить разрешение на такое строительство в органах местной власти, что прямо предусмотрено статьей 51 ГрК РФ.
Как получить разрешение на возведение нежилой постройки
Для строительства нежилых зданий требуется получить разрешение от государственных органов. Для этого необходимо подготовить проект и подать его на рассмотрение. После проверки проекта, государственные органы выдают разрешение на строительство и застройщик может приступить к строительным работам.
Исполнитель строительных работ должен предоставить готовый проект строительства соответствующим органам, которые проверят его соответствие действующим нормам и правилам, после чего вынесут решение о выдаче разрешения на строительство, либо об отказе с соответствующим обоснованием. В случае получения разрешения, застройщик сможет приступить к строительным работам. Это правило применимо для всех видов объектов, включая нежилые помещения.
Однако, каждый проект нужно рассматривать в индивидуальном порядке с учетом всех особенностей и нюансов. В некоторых случаях экспертиза может не потребоваться, что сэкономит финансовые и временные ресурсы. Кроме того, следует принимать во внимание следующие факторы:
- Возможность присвоить уникальному зданию уникальное название.
- Необходимость выполнять строительство поэтапно.
- Наличие инженерных сетей на участке.
- Санитарно-защитная зона на участке, а также возможность уменьшить ее.
Необходимо заранее позаботиться о всех вопросах, которые могут повлиять на получение разрешения на строительство объекта. Чем сложнее этот объект, тем дольше понадобится для его возведения. В остальном, требования к зданию или сооружению в целом будут одинаковыми. Застройщик должен предоставить необходимые документы для получения разрешения на строительство в различные ведомства:
- Местный департамент архитектуры и градостроительства – для проведения первичной проверки документации.
- Местные органы самоуправления – для принятия окончательного решения по выдаче разрешения на строительство.
- МФЦ (не всегда).
Для строительства нежилого объекта необходимы следующие документы:
- Копии паспортов владельцев земельных участков.
- Свидетельство о регистрации застройщика и учредительные документы.
- Свидетельство права собственности на землю.
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
- Градостроительный план и проект межевания.
- Кадастровый паспорт земельного участка.
- Строительный паспорт здания.
- Документы, позволяющие превышать максимально допустимые параметры строительства.
- Проект строительства с планом размещения будущего здания.
- Архитектурные схемы.
- Пояснительная записка.
- Проекты инженерных сетей и инфраструктуры.
- Результаты экологической экспертизы.
- Данные топографической съемки.
Поэтапное возведение нежилых построек
Первый этап. Подготовка
На этапе подготовки строительства принимается окончательное решение о необходимости строительства, а также разрабатывается градостроительный план участка. Если речь идет о строительстве линейного объекта, заказчик формирует проекты планирования и межевания вместо последнего.
Для создания указанной документации используется топографическая съемка, которая проводится заранее.
Дополнительно необходимо составить схему расположения будущего объекта на участке. Если на участке есть земельные насаждения, может потребоваться согласование на их перемещение или вырубку.
Второй этап. Слушания
Запланированное возведение нежилого объекта на участке земли должно быть доведено до сведения жителей населенного пункта путем проведения публичных слушаний. Во время этих мероприятий жители могут ознакомиться с проектом и внести свои замечания и предложения. Однако, результаты слушаний не имеют юридической силы и не являются окончательным решением, которое принимается органами местного самоуправления.
Третий этап. Инженерные изыскания
По результатам проведенного изыскания планируется участок, проектируется архитектурная и строительная части. Разработка проекта, а следовательно, и строительства без предварительного проведения изыскательных работ запрещена. Это требование закреплено в статье 47 градостроительного кодекса, основанного на постановлении Правительства № 87.
Статья 47 Градостроительного Кодекса Российской Федерации устанавливает требования к проведению инженерных изысканий при проектировании и строительстве зданий и сооружений. Данная статья основывается на Постановлении Правительства Российской Федерации №87 от 29 июля 2013 года.
Статья 15 Федерального Закона №384 “О безопасности зданий и сооружений” устанавливает требования к инженерным изысканиям при строительстве зданий и сооружений, чтобы обеспечить их безопасность. Конкретные мероприятия по проведению инженерных изысканий для достижения необходимых результатов законодательно не установлены.
Региональная информационная система обеспечивает градостроительную деятельность. Она основывается на статье 56 Градостроительного кодекса РФ. В этой системе содержатся данные о проведенных ранее инженерных изысканиях. Эти данные могут быть использованы для углубленного анализа, но не являются единственным источником информации. Результаты инженерных изысканий должны быть проверены экспертами. Экспертиза может быть проведена как в рамках проверки всей проектной документации, так и отдельно. В некоторых случаях экспертиза не является обязательной. Статья 49 части 3.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускает это, если получение разрешения на строительство или проведение экспертизы всей проектной документации не требуется.
Четвертый этап. Создаются технические условия
Технические условия (ТУ) необходимо формировать до начала проведения проектных работ. Они будут являться основанием для подведения коммуникаций к возводимому зданию.
В технических условиях необходимо указать максимально допустимую мощность или нагрузку на все инженерные сети, стоимость подведения к ним, сроки выполнения работ по подведению и срок действия ТУ. Технические условия выдаются эксплуатирующей организацией. Мощностные характеристики должны рассчитываться заранее.
Проектная организация, которая получила технические условия, использует их как основу для разработки проекта в соответствии со статьей 48 части 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При строительстве нежилого здания проводятся работы по подключению к необходимым коммуникациям, которые могут иметь определенные требования. Например, электроснабжение зданий должно проводиться в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 года №861.
Пятый этап. Проектирование
Разрабатывать проекты нужно обязательно. Это важно для всех капитальных объектов, кроме жилых домов высотой не более трех этажей. В этом случае проект может быть разработан только по инициативе заказчика или застройщика, если это необходимо. Во всех остальных случаях, даже если проект не требует экспертизы, он должен быть разработан.
Шестой этап. Утверждается проектная документация и дается оценка экспертов
После утверждения проекта заказчиком, он должен пройти экспертизу. Однако, в некоторых случаях экспертиза может быть необязательной, например, при индивидуальном жилищном строительстве, возведении блочных таунхаусов не более чем в 3 этажа, а также в случае строительства некоторых типов многоэтажных домов (не более 2 этажей). Кроме того, экспертиза не требуется при строительстве объектов без разрешения на строительство.
Седьмой этап. Разрешительная документация
Для получения разрешения на строительство нежилого помещения застройщик должен предоставить полный комплект проектной и учредительной документации в органы местного самоуправления. В некоторых случаях, согласно Градостроительному кодексу, разрешение на строительство может быть получено без предварительной подачи документов. Однако, для капитального ремонта разрешение на строительство также не обязательно.
Восьмой этап. Рабочая документация
Этот комплект документов используется непосредственно при строительных работах. На этом этапе застройщик знакомится с проектом, утверждает его и приступает к выполнению работ.
Девятый этап. Строительство и исполнительная документация
Застройщик обязан соблюдать требования проектной документации и нести ответственность за их нарушение в соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, перед началом строительных работ застройщик должен подать извещение в инспекцию государственного строительного надзора, после чего он обязан соблюдать строительные нормы и правила техники безопасности.
Заказчик возведения обязан предоставить застройщику проектную документацию и материалы инженерных изысканий, а также разрешение на строительство в случае необходимости. Каждый этап строительства контролируется государственными органами, чтобы обеспечить соблюдение требований безопасности и качества строительства.
Нежилые здания. Ввод в эксплуатацию
После того как строительство объекта завершено выдается разрешение на его ввод в эксплуатацию, что подтверждает соответствие построенного здания всем требованиям проектной документации, градостроительного плана и других нормативных документов. Собственник объекта обязан эксплуатировать его в соответствии с целевым назначением и требованиями проекта, регулярно обслуживать и проводить эксплуатационный контроль здания.
Плановые ремонтные работы необходимо выполнять своевременно в соответствии с графиком, установленным в проектной документации. Если собственник не выполняет свои обязанности, эксплуатация здания может быть временно приостановлена надзорными органами. Техническое обслуживание эксплуатируемого объекта должно включать в себя регулярные осмотры и наблюдение, которые определяются в проектной документации в соответствии с ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного Кодекса РФ. Проектным организациям рекомендовано прилагать к проектам инструкции по эксплуатации зданий и сооружений, которые должны содержать график проведения ремонтных работ и других мероприятий по обслуживанию.
В статье были рассмотрены основные аспекты возведения и эксплуатации нежилых зданий. Несмотря на это, многие правовые вопросы все еще остаются неурегулированными, особенно в области жилой недвижимости. Поэтому необходимо следить за изменениями законодательства в этой области, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
