При возведении нежилого здания, строящегося на отведенном в городской черте земельном участке, зачастую сложно определить, какое направление окажется наиболее прибыльным. Как правило, в районах существующей застройки уже существует достаточно развитая инфраструктура – продуктовые и промтоварные магазины, предприятия общественного питания, залы для занятий физической культурой, гостиничные номера, а также большое количество помещений административного назначения. Поэтому во многих случаях, инвестор считает оптимальным решением строительство многофункционального комплекса, в котором под единой крышей могут располагаться предприятия торговли и общественного питания, административно-офисные, спортивно-оздоровительные, культурно-развлекательные, зрелищные помещения, гостиницы.
Однако, проектирование многофункционального комплекса (МФК) связано с большим количеством сложностей, поскольку здание МФК становится, как правило, архитектурным акцентом, формируя облик улицы, площади, района. Кроме этого, для МФК характерны объемно-планировочные решения, включающие многоуровневые пространственные элементы – пассажи, атриумы, а также сочетание разнообразных функциональных зон.
Особенности многофункциональных комплексов
В ходе разработки проектной документации на МФК следует учитывать положительные и отрицательные стороны зданий такого типа. В частности, относительно зданий, специализированных на одном виде деятельности, МФК:
- демонстрируют более эффективное использование площади земельного участка, что крайне важно в условиях высокоплотной городской застройки;
- позволяют за счет интеграции функций более экономно расходовать энергоресурсы;
- дает возможность снизить стоимость строительства;
- обладают способностью быстрого перепрофилирования помещений при изменении рыночной ситуации;
- снижают степень инвестиционного риска благодаря наличию в комплексе недвижимости различного назначения.
Факторы риска при проектировании
В то же время, когда ведется проектирование многофункциональных зданий необходимо учитывать факторы риска, действующие в период строительства и на этапе эксплуатации и влияющие на объем инвестиций:
- эффективность инвестиций зависит от правильной концепции комплекса, заложенной на предпроектной стадии, при этом необходимо учитывать, что за время возведения здания, востребованность помещений определенного назначения может измениться;
- величина затрат на инженерное оборудование и системы безопасности зависит от правильного зонирования функций помещений комплекса, с тем чтобы избежать их наложения и пересечения на стадии эксплуатации;
- необходима продуманная система взаимоотношения функций помещений комплекса;
- важно учитывать специфику и величину затрат, необходимых для правильной эксплуатации и грамотного управления комплексом, в т.ч. издержки, необходимые на сохранение физического состояния объекта в хорошем состоянии.
Основные положения СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные правила проектирования»
Эти особенности учитываются на предпроектном этапе и в ходе проектирования МФК.
В СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные правила проектирования» сформулированы основные положения, необходимые для проектирования МФК.
В строительной части проектной документации на МФК учитываются следующие положения:
- необходимость обеспечения доступности помещений МФК и участка, на котором он расположен, для населения с ограниченными возможностями;
- необходимость создания систем защиты от вандализма и террористических актов;
- составление и выдачу управляющей компании инструкции по правильной эксплуатации здания МФК, с целью обеспечения его безопасности;
- размещение на участке потребного количества стоянок легкового автотранспорта, а также грузовых машин и автобусов, обеспечивающих нормальную эксплуатацию МФК;
- использование конструктивных элементов, срок службы которых не может быть меньше межремонтного срока или продолжительности службы МФК в целом;
- применение конструкций, способных воспринимать воздействие неблагоприятных факторов – низких и высоких температур, влаги, веществ повышенной агрессивности и газов, биологических элементов;
- прочностные расчеты элементов здания должны учитывать возможность возникновения нестандартных ситуаций – взрыва, возгорания, столкновения с крупным предметом и других случаев, которые могут привести к обрушению;
- обеспечение нормативного уровня внешнего шума с прилегающей территории.
При проектировании многофункциональных зданий и комплексов особое внимание уделяется безопасности при пожаре – разработке комплекса противопожарной защиты, состоящего из:
- системы защиты от дыма;
- системы автоматического пожаротушения или автоматической пожарной сигнализации;
- лифтов для транспортировки пожарных;
- системы оповещения о пожаре и управления эвакуацией.
Все системы комплекса должны управляться с единого пульта.
Кроме указанных систем, эффективность противопожарных мероприятий обеспечивается:
- наличием средств индивидуальной и коллективной защиты и спасения;
- объемно-планировочными и конструктивными решениями, позволяющими обеспечить своевременную эвакуацию и защиту людей от пожара;
- нормативными величинами огнестойкости и пожарной опасности предусмотренных проектом конструктивных элементов и вида отделки;
- противопожарными преградами, отсеками, огнестойкими конструкциями заполнения проемов.
В случае, если при проектировании многофункциональных центров из-за сочетания в едином комплексе помещений различного функционального назначения появляется необходимость в отступлении от нормативных требований или выявляется их отсутствие для конкретного объекта, разработка проектной документации производится согласно специальных технических условий, (п. 8 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384) которые подлежат согласованию с Минстроем РФ и МЧС России.
В ходе проектирования МФЦ предусматриваются сети водо-, тепло-, электроснабжения, канализации, водостока, телефонизации, проводного радиовещания, кабельного телевидения, интернета, системы вентиляции, кондиционирования, диспетчеризации и автоматизации инженерного оборудования, теле-, радиовещания. При этом:
- предусматривается возможность регулировки микроклимата за счет автономного регулирования систем вентиляции и кондиционирования;
- система диспетчеризации и автоматизации проектируется единой, а управление системой производится из диспетчерской, расположение которой может быть как в самом МФК, так и в другом здании;
- в МФК могут проектироваться системы пылеуборки и мусороудаления, если это предусмотрено заданием;
- проект должен обеспечивать нормативную энергоэффективность здания МФК.
Разработать проект многофункционального центра
Разработка проекта строительства многофункционального центра – работа сложная, требующая увязки нескольких функциональных блоков, к каждому из которых предъявляются особые требования, в единый комплекс. Для этого требуются квалифицированные специалисты, обладающие необходимыми знаниями и опытом. Проектировщики такого уровня работают в архитектурно-проектном бюро «Основа» https://osnova.org.ru, которое разрабатывает проектную и рабочую документацию на объекты различного уровня ответственности, в т.ч. на МФК в Северо-Кавказском, Приволжском, Южном, Центральном федеральных округах, городах Севастополе и Екатеринбурге.