Блог

Эскизный проект жилого дома

Прежде чем и вкладывать немалые средства на весьма продолжительное время в жилую недвижимость, инвестор должен представлять, что он получит по завершении строительства. Для этого разрабатывается эскизный проект жилого дома или многоэтажного жилого комплекса. Такой проект наглядно продемонстрирует инвестору предполагаемый результат и позволит оценить примерный объем вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

Что такое эскизный проект

Составление эскизного проекта нормативными документами не предусмотрена, он согласовывается только с застройщиком или инвестором. Однако проектные разработки этого документа могут быть представлены в орган местного самоуправления для получения архитектурно-градостроительного решения – обязательного документа, входящего в пакет исходных данных, необходимых для разработки проекта.
Эскизный проект состоит из текстовых материалов, чертежей, эскизов, визуализаций, фотографий, других материалов. Его разработка позволяет:
  • выработать и принять общую концепцию здания, основные решения отделки фасадов и формирования интерьеров;
  • определить архитектурные особенности жилого дома и его основные планировочные решения;
  • сформировать композицию здания в рамках границ участка, отведенного под застройку;
  • наметить предварительные варианты объемно-планировочных, конструктивных и инженерных решений;
  • прочие возможности, дающие возможность определить облик и показатели проектируемого объекта.
Перечень документов, составляющих эскизный проект не регламентируется нормативными документами, а определяется проектировщиком совместно с застройщиком исходя из назначения объекта и его местоположения. В ходе разработки архитектурного эскиза дома рассматривается несколько вариантов, позволяющих инвестору или застройщику выбрать наиболее подходящую ему концепцию, планировочное решение, стиль оформления интерьера. После выбора оптимального варианта, на основании одобренных решений начинается разработка проектной документации.

Цель разработки эскизного проекта жилого дома

Обязательная разработка эскизного проекта не регламентируется нормативными документами, потребность в нем определяется по рекомендации проектировщиков и указывается в утвержденном задании на проектирование. Эскизный проект может выполняться на:
  • отдельный жилой дом (многоэтажный или коттеджного типа), где будут отражены планировочные решения, архитектура фасадов и др.;
  • жилой комплекс или коттеджный поселок с концепцией благоустройства придомовых территорий и общедоступных пространств, входящих в границы участка, отведенного под застройку;
  • оформление фасадов или формирование интерьеров;
  • отдельные конструктивные элементы проектируемого объекта, его инженерные системы;
  • ландшафтный дизайн участка, отведенного под застройку.
На этом этапе застройщику предлагается несколько эскизов с различными вариантами фасадов, планировки, дизайна, из которых выбирается единственное решения, которое будет учтено в проектной документации.
Разработки эскизного проекта и результаты визуализации объекта проектирования могут быть использованы при:
  • составлении архитектурно-градостроительного решения;
  • разработке колористического проекта;
  • оформлении колористичне6ского паспорта на фасады проектируемого объекта;
  • разработке дизайн-проекта интерьеров отдельных помещений или всего здания в целом.
Эти документы могут понадобиться при получении разрешения на строительство и получении заключения о готовности объекта к эксплуатации.
Профессионально подготовленный полноценный эскизный проект застройки позволяет застройщику:
  • снизить продолжительность подготовки пакета документов, необходимых для получения разрешения на строительство;
  • снизить продолжительность разработки проектной документации;
  • визуально ознакомиться с предлагаемой концепцией здания, его объемными и планировочными решениями и предполагаемым благоустройством территории;
  • оказать влияние на стилистику проекта и его художественно-архитектурные решения;
  • определить сумму инвестиций, необходимых для реализации проекта.
В ходе эскизного проектирования формируются и обосновываются требования к остальным стадиям проектирования.

Как выбирают концепцию

Одной из важнейших задач эскизного проекта становится разработка на основе нескольких вариантов концепции проекта, для чего предлагаются предварительные решения с соответствующими обоснованиями:
  • наружного облика проектируемого объекта на основании предполагаемых основных планировочных характеристик, особенностей архитектуры, принципа формирования фасадов;
  • цветового решения фасадов проектируемого здания для чего разрабатываются эскизы и коллажи с изображением с нескольких сторон проектируемого здания на отведенном участке, на фоне реально существующей застройки;
  • конструктивных решений, когда предварительно производится выбор видов конструкций, намечается их расположение и тип соединений;
  • ландшафтного дизайна, что актуально для зданий, возводимых в черте города и для индивидуальных загородных жилых домов;
  • инженерных систем объекта проектирования с предположительными трассировками коммуникаций и размещением оборудования.
Если предполагается реновация жилого здания, в состав эскизного проекта входят коллажи и виды здания до начала работ и после их завершения, с целью демонстрации происшедших изменений.

Состав и содержание эскизного проекта

Действующее законодательство разработку эскизного проекта на объекты нового строительства или реконструкцию существующих зданий не предусмотрена. Однако стандарты ЕСКД указывают на легитимность эскизного проекта. Адаптируя требования ГОСТ 2.119-2013 к СПДС, можно считать, что составляющими эскизного проекта являются:
  • пояснительная записка, содержащая описание предполагаемого результата реализации проекта, итогов технических обследований и инженерных изысканий;
  • содержание задания на разработку эскизного проекта;
  • информация о застройщике (заказчике);
  • перечень нормативных документов, сводов правил, стандартов, технических регламентов, использованных при разработке проекта;
  • графические материалы – чертежи, эскизы, коллажи по всем разделам проекта:
  • ситуационный план местности;
  • мастер-план участка застройки;
  • поэтажные планировки здания;
  • фасады в цвете;
  • характерные разрезы;
  • план кровли;
  • обоснования проработанных решений по всем разделам проекта;
  • описание предполагаемых видов строительно-монтажных и отделочных работ, характеристик возможных материалов;
  • визуализация предлагаемых разработок.
На титульном листе эскизного проекта приводятся данные о проектной организации и специалистах, участвовавших в разработке проекта.

Этапы разработки эскизного проекта

Разработка эскизного проекта жилого здания производится в несколько последовательных этапов:
  • определяется привязка объекта к местности с учетом нормативов, приведенных в противопожарных и санитарно-эпидемиологических регламентах. Кроме этого, учитывается расположение дома относительно сторон света исходя из требований естественной инсоляции жилых помещений, а также трассировки наружных инженерных сетей;
  • определяется конфигурация здания, поскольку она влияет на выбор конструктивных решений и технологии строительства объекта;
  • выполняется поэтажная планировка здания. При этом предусматривается расположение несущих конструкций, элементов жесткости, лестничных клеток, межкомнатных и межквартирных перегородок, эркеров, балконов, лоджий, определяются пути эвакуации. С учетом требований пожарной безопасности определяется возможность размещения трубных и кабельных разводок.
Для правильного расчета габаритных размеров помещений на эскизе здания наносятся схемы трубных разводок, указывается толщина перекрытий и стен. В ходе разработки:
  • эскизов фасадов продумывается концептуальные решения внешнего облика жилого здания, расположения проемов, эркеров, балконов, лоджий, намечается метод отделки его фасадов;
  • общего вида здания продумывается его гармонизация с окружающей средой и с существующей застройкой. Для этого производится 3D-визуализация, благодаря чему застройщик сможет визуально оценить результаты строительства финансируемого им жилого объекта;
  • пояснительной записки определяется функциональное назначение жилого дома, его основные показатели, а также обоснование экономической целесообразности проекта. Здесь также содержатся прогнозные величины стоимости и продолжительности строительства объекта.
Профессионально составленный эскизный проект позволяет рассчитывать на получение проектной документации с рассчитанными технико-экономическим показателями.

Особенности эскизного проекта индивидуального жилого дома

Поскольку п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства не требуется, состав проектных материалов можно ограничить разработкой эскизного проекта, если загородный дом строится по альбому чертежей повторного применения. В этом случае могут быть откорректированы конструктивные решения фундаментов дома, если прочность грунтов и уровень грунтовых вод на участке, отведенном под застройку, отличается от предусмотренной первоначальным проектом, при этом эскизный проект выглядит как обычно, но в нем, применительно к требованиям заказчика, детализируются:
  • виды отделки фасадов и их цветовой решение. Здесь могут быть заложено использование облицовочного кирпича, монтаж навесных фасадных конструкций, оштукатуривание поверхностей с последующей окраской, применение декоративных панелей или вагонки из природной древесины различных пород;
  • материал кровли – картинами из стальных оцинкованных листов с фальцевым соединением, натуральной керамической черепицей, гибкой битумной черепицей, металлочерепицей, окрашенной в один из цветов по каталогу RAL;
  • интерьеры помещений с подбором отделочных материалов, их цвета и фактуры;
  • благоустройство приусадебного участка с указанием мест посадки и вида зеленых насаждений, мест установки элементов ландшафтного дизайна и малых архитектурных форм с приложением их чертежей.
Профессионально разработанного эскизного проекта совместно с альбомами повторного применения строительного раздела и инженерного оборудования индивидуального жилого дома – вполне достаточно для возведения красивого и удобного коттеджа для круглогодичного проживания.

В чем различия между эскизным проектом, проектной и рабочей документацией

Эскизный проект – концептуальный документ, в нем разрабатываются только основные направления дальнейшего проектирования. Основными материалами в описании эскизного проекта являются предполагаемые площади дома и ориентировочная стоимость реализации проекта, а также цветные изображения фасадов, визуализация проектных предложений в существующей городской среде и планы этажей. Эти материалы демонстрируются заказчику с тем, чтобы получить одобрение этих предложений и приступить к дальнейшему проектированию.
Проектная документация представляет собой комплекс текстовых и графических материалов, определяющих технологические, архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения проектируемого жилого дома. Она решает основные вопросы обеспечения объекта энергетическими ресурсами, обеспечивает пожарную, экологическую и санитарно-эпидемиологическую безопасность жильцов, принимает решения по доступности дома для инвалидов. Все эти решения проверяются экспертизой проектной документации, положительное заключение которой требуется при получении разрешения на строительство.
Рабочая документация детализирует решения, заложенные в проектной документации. В ее комплект входят спецификации конструкций и оборудования, чертежи узлов и деталировки индивидуальных конструкций.

Кто сможет разработать эскизный проект жилого дома

Эскизный проект, который понравится заказчику должны разрабатывать креативные архитекторы, дизайнеры, инженеры, маркетологи. Только совместная работа этих специалистов приведет к разработке экономически и эстетически привлекательного эскизного проекта жилого дома, реакцией на который станет заказ на разработку проектной, рабочей документации и авторский надзор за строительством объекта.
Такой подход характерен для специалистов архитектурно-проектного бюро «Основа» https://osnova.org.ru, выполняющего проектные работы в Северо-Кавказском, Приволжском, Южном, Центральном федеральных округах, городах Севастополе и Екатеринбурге. Разработки компании, в т.ч. эскизы домов различного вида, всегда одобрялись заказчиками, а разработанная проектная документация получала положительные заключения экспертизы.
2024-04-02 16:45 Статьи