Проекты апарт отелей: особенности проектирования, планировки и дизайна
Что такое апарт-отель и зачем он нужен
Апарт-отель совмещает функции гостиницы и жилого помещения. Это формат, подходящий как для кратких визитов, так и для длительного проживания. Уровень сервиса при этом остаётся близким к гостиничному. В последние годы такой тип недвижимости активно развивается в крупных городах и туристических локациях. Причина — стабильный доход от аренды и привлекательные перспективы для инвестиций.
Этот формат интересен:
людям, приезжающим по делам;
туристам, планирующим остановиться надолго;
компаниям, обеспечивающим жильё для сотрудников;
частным инвесторам, рассчитывающим на регулярную прибыль.
Особенности проектирования апарт-отеля
Работа над проектом апарт-отеля требует учёта сразу нескольких направлений: архитектурных решений, правовых норм, технических параметров и коммерческих задач. В отличие от гостиниц, здесь в номерах обязательно присутствуют кухня, полноценные жилые зоны, а иногда и отдельное рабочее место.
Комбинация жилых и гостиничных функций
При разработке апартаментов важно обеспечить удобство для всех типов жильцов — и тех, кто остановится на несколько дней, и тех, кто останется надолго. Планировка должна быть универсальной, с возможностью адаптации под разные запросы.
Типовой проект включает:
студии и квартиры с одной или двумя комнатами;
общественные зоны — приёмную, прачечную, места для совместной работы;
системы учёта и управления заселением.
Архитектурные и планировочные решения
Планировка апарт-отеля
Начальная точка проекта — функциональная и гибкая планировка. Часто используют модульные решения, благодаря которым можно быстро изменить структуру помещений. Например, две студии легко объединяются в одни апартаменты с отдельной спальней.
В состав апартаментов обычно входят:
жилая зона;
мини-кухня или кухня с зоной для приёма пищи;
санузел;
места для хранения вещей;
при необходимости — балкон или лоджия.
Архитектурный стиль и фасад
Архитектурные решения подбираются с учётом местоположения и аудитории. На курортах чаще выбирают светлые фасады и открытые террасы. В городах — минималистичные формы и стеклянные элементы. Внутреннее пространство делят на отдельные зоны, чтобы жильцам было удобно и в апартаментах, и в местах общего пользования.
Дизайн и интерьер апартаментов
Дизайн апартаментов под ключ
Интерьер — важный элемент конкурентоспособности. В нём важны не только внешний вид, но и практичность. Используют материалы, устойчивые к износу, мебель с продуманной эргономикой, а также гибкие системы хранения.
Наиболее популярные стили:
минимализм;
скандинавский подход;
урбанистическое направление;
оформление с природными элементами.
Общие зоны и инфраструктура
Проект должен учитывать инфраструктурные элементы, повышающие комфорт:
места для отдыха и кафе;
комнаты для стирки и глажки;
залы для встреч и рабочие пространства;
спортзалы и автостоянки.
Технические и инженерные аспекты
Инженерные системы апарт-отеля проектируются с расчётом на круглосуточную эксплуатацию. Они должны быть надёжными, безопасными и экономичными.
В комплект входят:
вентиляция и кондиционирование;
отопление и горячее водоснабжение;
технологии энергосбережения;
звукоизоляция между апартаментами;
системы безопасности, включая камеры и доступ по пропускам.
Особое внимание уделяют энергоэффективности, так как здание используется без перерывов и потребляет много ресурсов.
Юридические и нормативные требования
Санитарные и пожарные нормы
Сервисные апартаменты попадают под разные правила: жилые и гостиничные. Поэтому часто нужно пройти двойную сертификацию. Основные нормы касаются:
строительных стандартов;
санитарных требований;
мер по обеспечению эвакуации и пожарной безопасности.
Также необходимо оформить:
разрешение на строительство;
документацию на ввод в эксплуатацию;
подтверждение, что здание может использоваться как апарт-отель.
Юридическая модель и арендные отношения
На рынке появились разные формы собственности. Здание может принадлежать одному владельцу, быть поделено между несколькими собственниками или функционировать в смешанном формате.
От выбранной схемы зависит:
объём налогов;
порядок взаимодействия с управляющей компанией.
Экономическая эффективность и инвестиции
Финансовый результат проекта зависит от:
уровня загрузки апартаментов;
арендных ставок;
текущих расходов на содержание;
формата управления (самостоятельно или через управляющую компанию).
Управление доходами
Современные проекты включают автоматизацию:
онлайн-бронирование;
гибкие тарифы;
финансовую отчётность;
продвижение и рекламу.
Доходность в крупнейших городах России составляет от 8 до 14% в год. Это делает формат интересным для вложений.
FAQ — Часто задаваемые вопросы
Чем апарт-отель отличается от обычного отеля?
В апарт-отеле есть кухня и техника, как в квартире, но при этом сохраняется сервис гостиничного уровня.
Можно ли построить апарт-отель на землях под ИЖС?
Нет. Придётся изменить категорию участка или перевести его в зону коммерческой застройки.
Какие документы нужны для открытия апарт-отеля?
Понадобятся:
разрешение на строительство;
проект и техдокументация;
акт ввода в эксплуатацию;
лицензии, если требуется предоставление гостиничных услуг.
Какие помещения обязательны в апарт-отеле?
Нужны как минимум:
приёмная зона;
помещения для персонала и техники;
апартаменты с кухней;
эвакуационные выходы.
Что выгоднее — сдать в управление или заниматься самостоятельно?
Передача в управление упрощает процесс, но часть дохода уйдёт управляющей компании. Самостоятельное ведение даёт больший доход, но требует знаний и опыта.